Про нежитлові приміщення та місця загального користування в багатоквартирних будинках. Правила та порядки користування місцями загального користування Як дізнатися площу моп

Порядок розрахунку плати за електроенергію, що споживається у багатоквартирному будинку на утримання спільного майна (Електроенергія МОП)

Розрахунок плати за електроенергію, спожиту в багатоквартирному будинку на утримання спільного майна будинку (електроенергія МОП), розраховується помісячно для включення до платіжного документа власників.

Усі розрахунки виробляються виходячи з загального витрати електричної енергії на МОП, шляхом визначення фактично спожитої електричної енергії розрахунку 1 кв. метр загальної площі будинку.

Фактично спожита електроенергія для 1 кв. метр визначається шляхом розподілу загальної витрати електричної енергії на МОП (визначається за показаннями приладів обліку на підставі рахунку) на загальну площу будинку (див. нижче формула № 1)

Загальна площа багатоквартирного будинку визначається на підставі даних технічного паспорта будинку та вказана в таблиці нижче кожного багатоквартирного будинку.

Отримане число (приватне від розподілу фактичної витрати електроенергії на МОП на загальну площу будинку) множиться на площу кожного житлового приміщення (квартири), що належить власникам у багатоквартирному будинку, та на тариф, встановлений РСТ РО, відповідно до чинного законодавства.

Площа житлових приміщень (квартир) визначається виходячи з експлікації БТІ чи, за необхідності, може уточнюватися виходячи з свідоцтва про реєстрацію права власності на житлове приміщення.

Число, отримане в результаті проведеного розрахунку, є сумою (розміром) оплати за електроенергію МОП, що припадає на кожного власника житлового приміщення. Відповідно до вимог чинного законодавства витрати на утримання загальнобудинкової власності пропорційні до загальної площі приміщення власника в багатоквартирному будинку.

Розмір оплати за електроенергію, що споживається на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, зазначається у платіжному документі окремим рядком у складі плати за комунальні послуги. Крім того, як інформування власника про спожиту електроенергію в будинку МОП за розрахунковий місяць, показання обсягів спожитої електроенергії по кожному будинку будуть публікуватися на сайті керуючої компанії, і вказуватися в платіжному документі.

Оплата за електроенергію, що споживається на утримання загального майна у багатоквартирному будинку, провадиться власником приміщення щомісяця одночасно з оплатою за житлове приміщення та комунальні послуги.

Власники, несвоєчасно та (або) не повністю внесли плату за електроенергію, що споживається на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, зобов'язані сплатити керуючій організації пені у розмірі однієї триста ставки рефінансування ЦБ РФ, що діє на момент оплати, від не виплачених у строк сум за кожен день прострочення починаючи з наступного дня після настання встановленого терміну
оплати на день фактичної виплати включно. Крім того, відповідно до чинного законодавства при заборгованості понад 3 місяці керуюча компанія має право обмежити подачу ресурсів до погашення заборгованості та надсилати позовні заяви до судових органів для примусового стягнення сум заборгованості через судові рішення службою судових приставів.

УК-Сервіс» працює для забезпечення комфортного проживання громадян та застосування будь-яких силових методів не є основним у нашій роботі, однак ми не допустимо накопичення заборгованості, оскільки через окремих власників можуть постраждати інтереси всіх мешканців будинку у разі відключення будинку за несплату .

Розрахунок кількості спожитої електроенергії для 1 кв. м. загальної площі будинку провадиться за формулою:

1) Vi = де:

Vi - обсяг фактично спожитої електроенергії МОП за розрахунковий період для 1 кв. м (кВт/кв. м) загальної площі будинку;

Vo - обсяг фактично спожитої електроенергії МОП за розрахунковий період у будинку (кВт);

So - загальна площа багатоквартирного будинку (кв. м).

Розмір оплати за електроенергію МОП розраховується за такою формулою:

2) Poi = Si x Vi x Tт,де:

Poi – розмір оплати електроенергію М ОП в i-том житловому приміщенні (крб);

Si - загальна площа i-того приміщення (квартири) (кв. м);

Vi - обсяг фактично спожитої електроенергії МОП за розрахунковий період для 1 кв. м (кВт/кв. м) загальної площі будинку:

Tт – тариф на електроенергію, встановлений РСТ РВ відповідно до законодавства (руб/кВт)

Загальна площа багатоквартирних будинків для розрахунку оплати за електроенергію МОП

Що таке МОП у багатоквартирному будинку просто та доступно можна почитати у Житловому кодексі. Адже ми платимо за все це і маємо право користуватись спільними приміщеннями. Але деякі вульгарні сусіди заварюють і вішають замки на двері в підсобні приміщення, влаштовують майстерні в підвалах і організовують на горищі притони. Наскільки законними є такі дії сусідів?

Що входить до «МОП» у багатоквартирному будинку?

Площа «МОП» у багатоквартирному будинку дуже велика, проте, все це регламентується Статтею 36 Житлового кодексу РФ:

Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, а саме:

1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більш ніж одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали);

2) інші приміщення в даному будинку, що не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потреб власників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культурою та спортом та подібних заходів;

3) дахи, що огороджують несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень та обслуговує більше одного приміщення;

4) земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

Таким чином, все перераховане вище є місцями загального користування, і за ідеєю, тільки мешканці на загальних зборах можуть вирішувати, чи ставити кіоск на прибудинковій території, чи вішати камери спостереження і які рослини садити на клумбах.

Ці правила розроблені відповідно до Житлового кодексу РФ, Кодексу РФ про адміністративні правопорушення від 30.12.2001р №195 ФЗ, Федеральним законом від 30.03 1999р., №52-ФЗ «Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення», Правилами користування Уряди РФ від 21.01.2006 р. № 25, Правилами утримання загального майна в МКД, затвердженими постановою Уряду РФ від 13.08.2006 р., № 491, Правилами та нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими постановою Держбуду Росії від 270.0. Правилами надання комунальних послуг громадянам, затвердженими ухвалою Уряду РФ від 23.05.2006г. №307, Правилами пожежної безпеки до, затвердженими наказом МНС Росії от18.06.2003г.№313.

1.1. Метою Правил є:

- Забезпечення безпеки проживання в будинку;

— регулювання відносин із користування спільним майном у МКД

- Створення сприятливої ​​атмосфери для проживання;

- Збереження довкілля;

- Дотримання громадського порядку;

- розвиток та збереження добросусідських відносин.

Правила покликані сприяти повазі та розумінню між сусідами, необхідною для благополучного спільного проживання у багатоквартирному будинку.

Правила обов'язкові для виконання всіма власниками житлових та нежитлових приміщень, наймачами, орендарями та членами сімей зазначених категорій громадян, а також тимчасовими мешканцями та гостями незалежно від проживання.

Керівна фірма на виконання вимог Кодексу РФ про адміністративні правопорушення, в праві звернутися, залежно від характеру порушення, до комісії у справах неповнолітніх та захисту їх прав, федеральні органи виконавчої влади, структурні підрозділи та територіальні органи, адміністративні комісії та інші органи.

Дотримання заходів пожежної безпеки.

2.1. Користування житловими і нежитловими приміщеннями, що проживають у будинку, а також приміщеннями загального користування здійснюється з урахуванням вимог пожежної безпеки в РФ, затвердженими наказом МНС Росії від 18.06.2003р. №313.

Протипожежні приписи обов'язкові для всіх, хто проживає в будинку

2.2. Ті, хто проживає в будинку при виявленні пожежі (займання) як усередині приміщення, так і за його межами, повинні негайно повідомляти про це на КК,

і по тел 01, 112, а при наявності можливості - вживати всіх можливих заходів щодо його усунення.

Рятувальне та протипожежне обладнання має бути у справному робочому стані. Рятувальне та протипожежне обладнання заборонено псувати або застосовувати не за призначенням. Винуватець псування обладнання зобов'язаний відшкодувати заподіяну шкоду.

2.4. Заборонено зберігати у квартирах та у підвальних приміщеннях вибухонебезпечні, легкозаймисті та горючі речовини, а також виставляти їх на сходові майданчики.

2.5. Забороняється курити у під'їздах (у ліфті, на сходових майданчиках) та підвалах, скидати попіл та недопалки з вікон, з балконів (лоджій) на вулицю та сходові отвори. Забороняється викидати непогашені недопалки у сміттєпровід.

2.6. Сходові майданчики та сходові отвори, коридори, тамбури, проходи мають бути вільними для можливої ​​евакуації у разі пожежі, стихійного лиха чи аварійної ситуації.

2.7.Заборонено складувати в приміщеннях загального користування громіздкі предмети (старі меблі, велосипеди, дитячі коляски, а також великогабаритне сміття, будівельні матеріали тощо)

2.8. Шляхи під'їзду для пожежних та рятувальних транспортних засобівмають бути завжди вільними.

2.9. З метою дотримання безпеки пересування працівники КК «СПК» мають право у разі захаращення проходів та під'їзних шляхів очистити їх без спеціального нагадування та за рахунок винуватців. Претензії власників залишених речей та предметів на відшкодування збитків не приймаються.

3. Заходи безпеки проживання у будинку

3.1. Утримання житлових та нежитлових приміщень, а також приміщень, що входять до складу загального майна у МКД, має забезпечувати безпечні умовипроживання та відповідати нормам, встановленими Правилами користування житловими приміщеннями, затвердженими постановою Уряду РФ від 21.01 2006р. №25, Правилами утримання спільного майна в МКД, затвердженими постановою Уряду РФ от13.08.2006г.№491, Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими постановою Держбуду Росії від 27.09.2003г. №170.

3.2. Жителі повинні дбати про те, щоб доступ у під'їзди, підвал, технічний поверх, покрівлю та ін. будинки для сторонніх осіб був недоступний.

Вхідні двері в під'їзд, оснащені автоматичними пристроями, що замикають, повинні бути замкнені.

3.3. Вікна на сходових клітках, у підвалі необхідно тримати закритими в опалювальний період, а також уночі та під час вітряної чи дощової погоди.

Квіткові ящики дозволяється встановлювати лише на внутрішній стороні лоджії.

Забороняється будь-що викидати, висипати або виливати з вікон, з лоджій.

3.4. Ліфт повинен використовуватись лише за призначенням. Користуватися ліфтом маленьким дітям можна лише у супроводі дорослих. Дорослі зобов'язані стежити, щоб діти не натискали кнопку виклику ліфта без потреби та не балувалися в ліфтовій кабіні.

Забороняється перевозити у ліфті важкі предмети (меблі, велику побутову техніку тощо)

Після закінчення перевезення вантажів кабіна ліфта має бути належним чином прибрана.

3.5.При виявленні несправного інженерного обладнання, аварії та інших непередбачених обставин у квартирі або приміщеннях загального користування, мешканці будинку повинні негайно повідомити ЕУ УК «СПК» або в аварійну службу, і, по можливості, негайно вжити заходів для їх усунення.

КК має забезпечити негайну локалізацію аварії у строки, встановлені Правилами та нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими постановою Держбуду Росії від 27.09.2003р. №170. Витрати на усунення аварії, що виникли з вини проживаючого в будинку, зазнає винуватець, шкода відшкодовується їм добровільно або в судовому порядку.

3.6. Забороняється самовільне підключення до загальнобудинкових систем електропостачання, теплопостачання, водопостачання, водовідведення та газопостачання.

Забороняється зливати в системи каналізації рідкі відходи, що містять залишки цементу, азбесту, крейди, а також викидати інше сміття, ганчірки, предмети особистої гігієни та ін, здатні викликати засмічення системи каналізації. Ремонтні роботи з усунення будь-яких пошкоджень (несправностей), що виникли внаслідок неправильного використання сантехнічного обладнання, здійснюється за рахунок коштів власника приміщення, з вини якого було пошкоджено.

3.7. Забороняється самовільно проводити у приміщеннях загального користування або на окремих елементах спільного майна будь-які роботи, а також розбудовувати, добудовувати чи ліквідувати окремі елементи спільного майна.

4. Забезпечення доступу до житлового та нежитлового приміщення.

4.1.Ті, хто проживає в будинку, зобов'язані забезпечити доступ до займаного ними житлового або нежитлового приміщення для:

— огляду технічного та санітарного стану внутрішньоквартирного обладнання, що належить до спільного майна, та виконання необхідних ремонтних робіт у заздалегідь узгоджений час із працівниками КК.

- Зняття показань ІПУ

- Виявлення та ліквідації аварії у будь-який час доби

4.2. У випадках, коли власник не проживає в приміщенні, власник зобов'язаний повідомити про це КК та залишити на КК інформацію про контактну особу, яка зможе забезпечити доступ до приміщення або здати дублікати ключів.

4.3. У випадку, якщо той, хто проживає в будинку, проводить заміну або встановлення додаткових замків на будь-які двері, він повинен негайно повідомити про це керуючого ЕУ і надати копії ключів від нових додаткових замків.

5. Проведення ремонтно-будівельних робіт у житлових та нежитлових приміщеннях.

5.1. Перед початком проведення в квартирі (нежитловому приміщенні) ремонтно-будівельних робіт необхідно довести до керуючого ЕУ.

- в робочі дні 13.00 до 15.00 годин (для відпочинку малолітніх дітей)

У робочі дні з 23.00 до 8.00 год.

— у вихідні та святкові дніз 21.00 до 9.00 години

Підйом матеріалів на об'єкт здійснюється з використанням вантажопасажирського ліфта (за наявності), або лише сходами.

5.4. В'їжджають в приміщення будинку і особи, що виїжджають з них, повинні самостійно прибирати за собою контейнери, коробки, а також бруд і сміття. Вивезення сміття у пасажирських ліфтах заборонено. Сміття має бути упаковане в мішки або іншу тару, що виключає висипання сипких матеріалів, забруднення та пошкодження місць загального користування.

5.5. Перебудову чи перепланування житлового приміщення потрібно проводити відповідно до вимог Житлового кодексу РФ. Особа, яка самовільно перевлаштувала або перепланувала житлове приміщення, несе передбачену законодавством відповідальність. Для проведення перебудови або перепланування житлових приміщень, внаслідок яких зменшується розмір загального майна в МКД, потрібна згода всіх власників приміщень у будинку. Під час виконання робіт повинен бути забезпечений безперешкодний доступ до приміщення для контролю стану несучих та огороджувальних конструкцій, звуко-гідроізоляції, елементів загальнобудинкових систем опалення, водопостачання, каналізації, вентиляції, заземлення, електропостачання, пожежної сигналізації.

5.6. При необхідності відключити будь-які інженерні системи будинку під час виконання ремонтно-будівельних робіт у приміщенні необхідно отримати відповідний дозвіл у КК. Самостійне вимкнення заборонено.

5.7. Забороняється проведення ремонтно-будівельних робіт без дозволу КК на зовнішніх фасадних стінах (установка кондиціонерів, зміна кольору, розміру та конфігурації вікон та дверей)

6. Дотримання соціального порядку.

6.1. Ті, хто проживає в будинку, не повинні вчиняти або допускати вчинення будь-яких дій, що порушують права та законні інтереси сусідів у будинку.

6.2. Усім мешканцям будинку рекомендується не допускати надмірного шуму від:

- грюкання дверима, бігання по сходах, вибивання килимів, гучної музики та ін.

Необхідно встановлювати радіо, телевізори та іншу аудіо- та відеотехніку завжди на помірну гучність, що дозволяє розповсюдження звуку тільки в межах приміщення.

Необхідно уникати гучних звуків у приміщенні при відчинених вікнах та дверях, а також на балконах (лоджіях, терасах).

6.4. У приміщеннях загального користування та на прибудинковій території забороняється:

Розпивання пива та напоїв, що виготовляються на його основі, алкогольної та спиртовмісної продукції або споживання наркотичних засобів або психотропних речовин;

Порушення громадського порядку, що виражає явну неповагу до суспільства нецензурною лайкою, образливим приставанням до громадян, а також знищенням чи пошкодженням чужого майна.

6.5 Скарги щодо дій сусідів у будинку подаються лише письмово на КК.

7. Створення та підтримання сприятливої ​​атмосфери для проживання

7.1. Які проживають у будинку не повинні вчиняти або допускати вчинення будь-яких дій, що порушують права та законні інтереси сусідів по дому на спокій, комфорт, охорону здоров'я та сприятливе місце існування.

7.2. Всі, хто проживає в будинку, повинні дбати про чистоту своєї квартири, у тому числі доглядати за вікнами, балконами, лоджіями та зовнішніми дверима.

7.3. Всі, хто проживає в будинку, повинні піклуватися також про чистоту та збереження приміщень загального користування та окремих елементів спільного майна в багатоквартирному будинку. Вироблені з необережності або навмисне псування або забруднення (збиті кути і косяки, подряпини, малюнки, кинуте сміття, бруд і ін.) стін, вікон перил, вхідних під'їзних дверей та дверей у підвал, кабін ліфта, дзвінків, поштових скриньок .п. усуваються самим винним або за його рахунок. Ушкодження та забруднення, у яких винні діти які у будинку, усуваються їх батьками чи рахунок.

7.4. особа, яка пролила будь-які рідини на підлогу в приміщеннях загального користування, зобов'язана негайно забезпечити їхнє усунення.

7.5. Сміття всіх видів (зола, сміття, пляшки, пакети, харчові відходи тощо), упаковане в пакети для сміття, повинно викидатися в сміттєві баки

Забороняється залишати пакети зі сміттям та відходами на сходових майданчиках та інших приміщеннях загального користування.

7.6.Великогабаритне сміття (будівельне сміття, картон від побутової та оргтехніки, пластик тощо) дозволяється викидати в призначені для цього контейнери тільки в подрібненому вигляді. Для вивезення важкого та (або) великогабаритного сміття (старі меблі, будівельний матеріал, ін.) слід замовляти спеціальний транспорт.

7.7. Харчовими відходами забороняється годувати вуличних собак і кішок, а також птахів, особливо викидаючи сміття через вікно або балкон (лоджію).

7.8. У разі появи в будинку щурів, мишей та шкідливих комах необхідно негайно повідомити про це але ЕУ КК.

Вибивати витрушувати або чистити ліжка, матраци, покривала, одяг, взуття та ін. у під'їзді будинку, а також із вікон та через перила балконів (лоджій) не дозволяється.

Для сушіння білизни необхідно використовувати спеціальні кімнати у під'їзді або спеціальний майданчик у дворі.

7.9. З метою збереження естетично привабливого зовнішнього вигляду балкона (лоджії) забороняється:

- розвішувати мотузки, встановлювати сушарки для сушіння білизни, одягу, килимів та ін.речей поза лоджією

- розвішувати білизну, одяг та ін. вище парапету

- складування на лоджії меблів, будівельних матеріалів, старих побутової технікиі т.п.

7.10. Забороняється вивішувати оголошення на стінах сходових майданчиків, дверях ліфтів, дверях під'їздів тощо.

Місця загального користування у багатоквартирному будинку

Відповідно до Правил утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду від 13.08.2006р. №491 , до складу спільного майна входять:

- приміщення в багатоквартирному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного житлового та нежитлового приміщення в цьому багатоквартирному будинку (в т.ч. сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, колясні, горища, технічні поверхи та технічні підвали, у яких є інженерні комунікації, інше обладнання);

- Огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку (в т.ч.

фундаменти, що несуть стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, що несуть колони та інші несучі конструкції, що захищають);

- Несучі конструкції багатоквартирного будинку (в т.ч.

вікна та двері приміщень загального користування, перила, парапети та інші конструкції, що не несуть);

- механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в багатоквартирному будинку за межами або всередині приміщень та обслуговує більше одного житлового та нежитлового приміщення (квартири);

— земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та межі, якого визначено на підставі даних державної кадастрового обліку, з елементами озеленення та благоустрою;

— інші об'єкти, розташовані в межах земельної ділянки, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою будинку, включаючи трансформаторні підстанції, теплові пункти, призначені для обслуговування одного багатоквартирного будинку, колективні автостоянки, гаражі, дитячі та спортивні майданчики, розташовані в межах земельної ділянки якому розташований багатоквартирний будинок;

- Внутрішньобудинкові інженерні системи холодного та гарячого водопостачання, газопостачання, система водовідведення, система опалення, електропостачання.

Загальне майно має утримуватися відповідно до вимог законодавства Російської Федерації.

— огляд спільного майна, що здійснюється власниками приміщень та відповідальними особами;

- забезпечення готовності внутрішньобудинкових інженерних систем електропостачання та електричного обладнання, що входять до складу загального майна, до надання комунальної послуги електропостачання, забезпечення необхідної температури та вологості у приміщеннях загального користування, а також їх освітлення та прибирання;

- Забезпечення заходів пожежної безпеки;

— збирання та вивезення твердих та рідких побутових відходів, догляд за елементами озеленення та благоустрою;

- поточний та капітальний ремонт, підготовка до сезонної експлуатації.

До складу послуг та робіт не входять:

- утеплення віконних та балконних отворів, заміна розбитого скла вікон та балконних дверей, утеплення вхідних дверей у квартирах та нежитлових приміщеннях, що не є приміщеннями загального користування;

- прибирання та очищення земельних ділянок, що не входять до складу загального майна, а також озеленення території та догляд за елементами озеленення (у тому числі газонами, квітниками, деревами та чагарниками), що знаходяться на земельних ділянках, що не входять до складу спільного майна.

Утримання спільного майна будинку забезпечуєтьсявласниками приміщень шляхом укладання договору управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією, або з особами, що надають послуги, товариством власників житла(Житловим, житлово-будівельним кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом).

Витрати на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку несуть власники приміщень, вносячи відповідні платежі, при цьому витрати власника повинні бути пропорційні площі житлового приміщення, що знаходиться в індивідуальній власності

Відповідно до ст.

165 Житлового кодексу РФ керівники організації зобов'язані представляти громадянам з їхньої запитам інформацію про встановлені ціни послуги та роботи з утримання і ремонту загального майна багатоквартирних будинкахта житлових приміщень у них, про розміри оплати, про обсяг, про перелік та якість надання послуг.

У випадках надання послуг або виконання робіт неналежної якостіспоживач має право пред'явити претензію щодо зменшення розміру плати за утримання спільного майна відповідальній особі. Факт виявлення неналежної якості послуг та робіт відображається в акті.

Заява про зміну розміру плати може бути надіслана протягом 6 місяців після відповідного порушення (письмово або усно) та підлягає обов'язковій реєстрації особою, якій вона направлена.

При особистому зверненні на екземплярі заяви робиться відмітка про дату прийому та реєстраційний номер.

У разі відмови у задоволенні заявлених вимог у добровільному порядку, споживач має право звернутися з позовною заявою до суду.

Порядок використання прибудинкової території власниками житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку

Найчастіше у власників приміщень у житловому будинку виникають конфлікти щодо порядку спільного користування загальною територією. Особливо гостро, як правило, таке питання стоїть для власників нежитлових приміщень, а також новоселів. Двір нерідко виявляється закритий шлагбаумом або воротами, а всі місця для паркування на прибудинковій території - розподілені між «старожилами».

Як вирішити проблему та отримати доступ до проїзду у двір та парковці?

Насамперед необхідно розуміти механізм правової взаємодії між мешканцями багатоквартирного будинку, а також порядок користування територією, що прилягає до будинку. Для цього розберемо питання:

1. Як формується земельна ділянка під будинком і як оформляються права на неї мешканцями будинку?

Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, у тому числі: земельну ділянку, на якій розташований будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти(П. 1, 2 ст.36 Житлового кодексу РФ). Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у будинку.

При цьому формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, здійснюється органами державної влади або органами місцевого самоврядування (п.4, 5 ст. 16 Федерального закону від 29.12.2004 N 189-ФЗ «Про набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації») . З дня проведення державного кадастрового обліку земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, така земельна ділянка переходить безкоштовно у спільну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Пунктом 3 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 23.07.2009 N 64 "Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі" роз'яснено, що право спільної часткової власності на спільне майно залежно від його реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним.

При цьому, якщо земельна ділянка під будинком не сформована і щодо неї не проведено державного кадастрового обліку, земля під багатоквартирним будинком перебуває у власності відповідної публічно-правової освіти(п.67 Постанови Пленуму Верховного СудуРФ N 10, Пленуму ВАС РФ N 22 від 29.04.2010 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав»).

Водночас за змістом частин 3 і 4 статті 16 вступного закону власник не має права розпоряджатися цією землею в тій частині, в якій має бути сформована земельна ділянка під багатоквартирний будинок. У свою чергу, власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право володіти та користуватися цією земельною ділянкою тією мірою, якою це необхідно для експлуатації ними багатоквартирного будинку, а також об'єктів, що входять до складу загального майна у такому будинку.

Таким чином, з моменту формування земельної ділянки під будинком він презюмується як власники приміщень, що перебувають у спільній власності.

Враховуючи все вищезгадане, можна говорити про те, що навіть у випадку, якщо земельна ділянка під будинком не сформована належним чином, це не перешкоджає власникам приміщень володіти та користуватися ним у встановлених межах, у тому числі встановлювати огорожі (за умови дотримання відповідного порядку) .

2. Як визначається порядок користування прибудинковою територією, чи законне обмеження доступу до прибудинкової території (установка воріт, шлагбауму)?

Повноваження за розпорядженням спільним майном у багатоквартирному будинку закон відносить до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (як житлових, так і нежитлових). До компетенції загальних зборів також належить прийняття рішень про межах використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним (пп.2 п.2 ст. 44 Житлового кодексу РФ).

Правовідносини, пов'язані з встановленням огорож на прибудинкових територіях багатоквартирних будинків у місті Москві та їх демонтажем, врегульовані Постановою Уряду Москви від 02.07.2013 N 428-ПП "Про порядок встановлення огорож на прибудинкових територіях у місті Москві" (Порядок) 4, 7 якого встановлення огороджувальних пристроїв здійснюється на підставі прийнятих на загальних зборах рішень власників приміщень усіх таких багатоквартирних будинків з подальшим погодженням Радою депутатів муніципального округу, на території якого планується розміщення відповідного огороджувального пристрою.

Таким чином, установку воріт (захистуючого пристрою) при в'їзді на територію двору житлового будинку необхідно здійснювати на підставі загальних зборів власників та погоджувати із Радою депутатів муніципального округу.

3. Чи правомірне обмеження прав власників нежитлових приміщень, а також нових власників нерухомості (новоселів) на використання прибудинкової території порівняно з правами власників житла; який порядок визначення порядку використання прибудинкової території?

Порядок визначення часток у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, як для власників житлових, так і нежитлових приміщень, встановлюється статтею 37 Житлового кодексу РФ у пропорційному розмірі до загальної площі приміщення, що належить конкретному власнику.

Відповідно до статті 39 Житлового кодексу РФ, власники приміщень несуть тягар утримання загального майна в багатоквартирному будинку, частка участі кожного власника у несенні таких витрат визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника.

Таким чином, при визначенні прав користування спільним майном у багатоквартирному будинку закон не робить жодного поділу між правами осіб, які володіють правом власності житловими або нежитловими приміщеннями, а також не розрізняє права власників залежно від тривалості володіння ними нерухомістю. Доступ на прибудинкову територію також має здійснюватися з урахуванням забезпечення балансу інтересів власників житлових та нежитлових приміщень.

Відповідно до пунктів 6, 11 Постанови Уряду Москви від 02.07.2013 N 428-ПП «Про Порядок встановлення огорож на прибудинкових територіях у місті Москві», в'їзд на прибудинкову територію транспортних засобів власників приміщень у багатоквартирному будинку та інших осіб здійснюється у порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Установка та утримання огороджувальних пристроїв здійснюється за рахунок власних коштів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Відповідну інформацію про затвердження загальними зборами власників відповідного Порядку використання прибудинкової території можна запитати у Керуючої компанії та у Голови Ради будинку. Існує можливість заперечити відповідні рішення загальних зборів власників приміщень у будинку у судовому порядку (перспективи такого оскарження необхідно визначати з урахуванням строків позовної давності, залежно від часу ухвалення відповідного рішення).

4. Який порядок отримання звітності про використання коштів на експлуатацію воріт (зміст охорони)?

Для отримання інформації на підставах та порядку використання прибудинкової території необхідно звернутися з листом до товариства власників (ТСЖ) або до Керуючої компанії (залежно від того, хто є керуючою організацією) за роз'ясненням питань та для отримання копій певних документів. Лист повинен містити такі пункти:

• на якій підставі (на праві власності або праві оренди) власниками приміщень у будинку здійснюється використання прибудинкової території;
• надати копії документів, що підтверджують права власників приміщень у будинку на земельну ділянку прибудинкової території (договір оренди з множинністю осіб, інший документ про надання земельної ділянки, що засвідчує права на земельну ділянку);
• на якій підставі було здійснено встановлення воріт (огорожі, шлагбауму), що обмежують в'їзд на прибудинкову територію будинку;
• надати засвідчену копію протоколу Загальних зборів власників Будинку, на якому було ухвалено рішення про встановлення зазначених воріт (обмеження доступу на прибудинкову територію будинку);
• надати засвідчені копії протоколів Загальних зборів власників Будинку, які встановлюють порядок користування прибудинковою територією з боку власників житлових та нежитлових приміщень у Будинку;
• надати засвідчені копії протоколів Загальних зборів власників Будинку щодо встановлення розміру плати за обслуговування таких воріт та утримання охорони, що сплачується власниками приміщень у Будинку.

Відповідно до положень пункту 3 Постанови Уряду РФ від 23.09.2010 N 731 «Про затвердження стандарту розкриття інформації організаціями, які здійснюють діяльність у сфері управління багатоквартирними будинками», Керівна організація зобов'язана надавати за запитами власника, у тому числі, таку інформацію:

• інформацію про основні показники фінансово-господарської діяльності (включаючи відомості про річну бухгалтерську звітність, бухгалтерський баланс та додатки до нього, відомості про доходи, отримані за надання послуг з управління багатоквартирними будинками (за даними роздільного обліку доходів та витрат);
• відомості про витрати, понесені у зв'язку з наданням послуг з управління багатоквартирними будинками (за даними роздільного обліку доходів та витрат), кошторису доходів та витрат товариства або кооперативу, звіт про виконання кошторисів доходів та витрат товариства або кооперативу);
• інформацію про виконувані роботи (надання послуг) щодо утримання та ремонту загального майна в багатоквартирному будинку та інших послугах, пов'язаних з досягненням цілей управління багатоквартирним будинком, у тому числі відомості про вартість зазначених робіт (послуг) та інших послуг;
• інформацію про комунальні послуги, у тому числі відомості про постачальників комунальних ресурсів, встановлені ціни (тарифи) на комунальні ресурси, нормативи споживання комунальних послуг (нормативи накопичення твердих комунальних відходів);
• інформація про використання спільного майна у багатоквартирному будинку;
• інформацію про капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку.

  Ці відомості розкриваються керівною організацією за рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку на підставі договору управління у випадках, коли керуючій організації доручено організацію проведення капітального ремонту цього будинку, а також товариством та кооперативом, за винятком випадків формування власниками приміщень у багатоквартирному будинку фонду капітального ремонту на рахунку спеціалізованої некомерційної організації, яка провадить діяльність, спрямовану на забезпечення проведення капітального ремонту загального майна у багатоквартирному будинку (регіональний оператор);

• інформація про проведені загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, результати (рішення) таких зборів;
• звіт про виконання управляючою організацією договору управління.

Таким чином, інформація про витрати на утримання спільного майна багатоквартирного житлового будинку має надаватися Керівною організацією на запит власника.

У разі якщо витрати на утримання воріт (охорони, огородження, шлагбауму) не підлягають збору через Керівну організацію, а збираються безпосередньо Радою будинку, розмір таких витрат має бути встановлений рішенням Загальних зборів.

Зібравши всю необхідну інформацію, власник нежитлового приміщення сам або з додатковою юридичною допомогою може вирішити свої запитання залежно від зібраних ним даних шляхом переговорів із представниками мешканців або, у разі недомовленості, судовим порядком.

Юридичні консультації

Якщо ви потрапили в подібну ситуацію, ви можете поставити запитання або звернутися за допомогою до фахівців нашої компанії

Звернутися за допомогою / поставити запитання

Дуже часто сьогодні постає питання про поняття «нежитлове приміщення» у багатоквартирному будинку.

Багато хто плутає його з приміщеннями, що входять до складу загального майна, або місцями загального користування (МОП), і від цього питань щодо розрахунку розміру плати за стає ще більше.

У цій статті ми роз'яснимо, що ж стосується нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, і як їм розраховується плата за комунальні послуги.

Отже, згідно з Постановою Уряду Російської Федерації від 06.05.2011 № 354 (далі – Постанова № 354) нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку – це приміщення у багатоквартирному будинку, вказане у проектній або технічній документації на багатоквартирний будинок або у електронний паспортбагатоквартирного будинку, яке не є житловим приміщенням та не включено до складу загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку незалежно від наявності окремого входу або підключення (технологічного приєднання) до зовнішніх мереж інженерно-технічного забезпечення, у тому числі вбудовані та прибудовані приміщення.

До нежитлових приміщень прирівнюються частини багатоквартирних будинків, призначені для розміщення транспортних засобів (машино-місця, підземні гаражі та автостоянки, передбачені проектною документацією).

Нежилі приміщенняможна умовно позначити як комерційні - різні магазини, офіси, аптеки, кафе, які розташовані в будинку і є його частиною.

У нежитлових приміщень також є власники, на них також повинні бути оформлені свідоцтва про реєстрацію права власності конкретним юридичним або фізичною особою, Втім, як і для звичайних квартир.

Так як власники нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку мають такі ж права та обов'язки, як і власники квартир, розрахунок розміру плати за комунальні послуги провадиться для них на загальних підставах.

Вони повинні нести витрати на оплату комунальних послугз опалення, відповідно до загальної площі, газопостачання, холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання за показаннями індивідуальних приладів обліку або за обсягами, виявленими розрахунковим способом. Також за ними зберігається обов'язок щодо оплати комунальних послуг, наданих на загальнобудинкові потреби.

У формулах розрахунку розміру плати за комунальні послуги Постанови № 354 застосовується поняття загальної площі всіх житлових та нежитлових приміщень, і тут використовується саме площа приміщень, за якими закріплені власники чи користувачі приміщень, приміщення загального користування, що входять до складу спільного майна, до цієї площі не включаються.

Варто зазначити, що питання з правильним визначенням площістали виникати у зв'язку з необхідністю обладнання багатоквартирних будинків загальнобудинковими приладами обліку, адже на тих будинках, де такі прилади відсутні, абсолютно однаково яку площу займають, припустимо, магазини, розташовані на першому поверсі, розрахунок проводиться для квартир за нормативами, для нежитлових приміщень визначений обсяг комунальної послуги розраховує ресурсопостачальна організація з огляду на те, що в цьому приміщенні знаходиться, яка у нього площа та інші параметри.

Коли ж на будинку встановлено загальнобудинковий прилад обліку на якусь комунальну послугу, дуже важливо враховувати всі приміщення, а не тільки квартири, наприклад. Адже якщо в розрахунок не брати нежитлові приміщення, частка витрат на оплату комунальних послуг, наданих на загальнобудинкові потреби, суттєво зросте для власників та користувачів квартир.

Пильні громадяни в багатоквартирних будинках зовсім недавно стали звертати на це увагу, оскільки ця проблема стосується як новобудов, так і старих будинків. Сьогодні стає популярним викупити у багатоквартирному будинку квартиру, розташовану на першому поверсі, перевести в нежитлове приміщення та відкрити в ньому магазин, наприклад. Якщо надалі це приміщення враховується при розрахунку розміру плати за комунальні послуги, нічого поганого в цьому немає, а якщо розрахунок проводиться без урахування таких приміщень, це вже неправильно.

Хоча питання виникають і з іншого боку – від власників нежитлових приміщень, які відповідно до формул повинні оплачувати, наприклад, опалення або електропостачання, що використовуються в під'їздах багатоквартирного будинку, хоча вони такими приміщеннями не користуються, оскільки мають окремий вихід на вулицю. Але виключення нежитлових приміщень із загального розрахунку було б порушенням як самого Постанови №354, і принципів всього житлового законодавства.

Трапляються випадки, коли деякі приміщення, що входять до складу спільного майна, такі як підвали або цоколі, переходять до категорії нежитлових приміщень. Говорити про те, наскільки це законно ми не будемо, а от по порядку розрахунку розміру плати за комунальні послуги вимальовуватиметься наступна картина. Якщо деякі приміщення у підвалі чи цоколі оформлені юридично як нежилі приміщення, тобто на них оформлені свідоцтва про реєстрацію права власності, то розрахунок буде здійснюватися як для нежитлових приміщень.

А от якщо такі приміщення не зареєстровані як нежитлові приміщення, то підвали та цоколі будуть ставитись до приміщень, що входять до складу загального майна багатоквартирного будинку, відповідно і плата за комунальні послуги, що споживаються у цих приміщеннях, буде розподілятися на власників та користувачів житлових та нежитлових приміщень цього будинку.

Якщо ж підвал або цоколь, наприклад, здаються в оренду (таке теж дуже часто використовується) для цього потрібне рішення загальних зборів власників приміщень, на яких визначається порядок здачі в оренду таких приміщень, вартість оплати, а також порядок використання коштів, отриманих від здачі у найм таких приміщень. Обов'язок з оплати комунальних послуг для орендаря виникне лише, якщо таке рішення буде прийнято загальними зборами та передбачено договором оренди.

Тому в багатоквартирних будинках, де приміщення, що входять до складу загального майна власників приміщень використовується в комерційних цілях, а також є нежитлові приміщення, необхідно чітко знати, на якій підставі такі приміщення займаються, і яким чином розраховується для них плата за комунальні послуги.

У зв'язку з цим нагадуємо, що підпунктом р) пункту 31 Постанови № 354 в обов'язок виконавця комунальних послуг входить надавати будь-якому споживачеві протягом 3 робочих днів з дня отримання від нього заяви письмову інформацію за розрахункові періоди, що запитуються споживачем, про помісячні обсяги (кількість) спожитих комунальних ресурсів за показаннями колективних (загальнобудинкових) приладів обліку (за їх наявності), про сумарний обсяг (кількість) відповідних комунальних ресурсів, спожитих у житлових та нежитлових приміщеннях у багатоквартирному будинку, про обсяги (кількість) комунальних ресурсів, розрахованих із застосуванням нормативів споживання комунальних послуг , про обсяги (кількості) комунальних ресурсів, наданих на загальнобудинкові потреби

Тому споживачам комунальних послуг не потрібно соромитися, а необхідно своєчасно звертатися до виконавця за роз'ясненням у разі виникнення питань щодо оплати за комунальні послуги. Може почуття контролю з боку споживачів змусить виконавців серйозніше та відповідально підходити до своїх обов'язків.