Город

Волкова Т.Ф. Методи реконструкції міського середовища. Реконструкція міської забудови загальні принципи реконструкції забудови з урахуванням містобудівних та архітектурних вимог Терміни та визначення

16.1. Завдання та методи реконструкції міста. Еволюційний підхід до реконструкції міста. Завдання збереження та оновлення історично сформованого середовища міського центру

Основні завдання реконструкції .

1. Концентраціямасового типового будівництва має передбачатися поза центральним історичним ядром міста, але в достатній близькості, щоб ці комплекси активно формували ландшафт центральної частини, не порушуючи історичної композиційної рівноваги.

2. У межах центрального історичного ядра виділяється зона активного функціонального використання, в якій зосереджені ділові та обслуговуючі об'єкти загальноміського призначення. Тут відбувається інтеграція міських функцій, що потребує оновлення старої забудови, її пристосування та актуальних функцій.

3.Виділення культурно-рекреаційної зонизагальноміського центру, яка є місцем зосередження культурно-видовищних установ. Ця частина історичного ядра включає маршрути огляду історичних та культурних пам'яток міста та оснащуються туристичними функціями.

4. Повернення престижу житлових кварталів центру, послідовне оновлення, відновлення старої житлової забудови біля центру як єдино дієве засіб, боротьби з деградацією середовища внаслідок вторгнення дрібних підприємств, складів тощо.

Основний об'єкт реконструктивного втручання – не окрема споруда, не ансамбль, а ділянка міського середовища. Архітектор проектує не монумент, а розгорнуту в часі та просторі послідовність життєвих ситуаційта просторових вражень.

Реконструкція містить три аспекти:

1) Упорядкування міської території,

2) Модернізацію забудови,

3) Охорону та реставрацію пам'ятників.

Стратегія реконструкції у різних містах не однакова і від самої структури міста.

Типи міських структур стародавнього міста поділяються на 4 групи.

1. Території, що розташовані в історичному центрі. Відрізняються інтенсивністю забудови, в якій поєднуються житлові та громадські функції, багато будівель якої – пам'ятники.

2. Території, характерні для районів, що примикають до центру зменшою інтенсивністю забудови, коли житлові квартали є сусідами з невеликими торговими та виробничими підприємствами.

3. Колишні околиці. У малих містах – територія одноповерхової садибної забудови, великих – фабрики, склади, з-поміж них – неупорядковані житлові квартали.

4. Порівняно нова забудова, яка потребує реконструкції. У великих містах - це периферійна забудова останніх років.

Реконструкція міста - не тільки реконструкція його історичного ядра, а й усієї існуючої на сьогодні забудови.

Реконструкції включає:

Упорядкування планувальної структури,

Освоєння додаткових територій,

Розвиток інженерних мереж,

Взаємодія міста з оточенням,

Формування мережі обслуговування та громадських центрів,

Організація відкритих просторів,

Удосконалення селищних територій та створення в них сучасного благоустрою.

Реконструкції передує:

1) збір та вивчення даних про історичну структуру міста та формування зводу пам'яток історії та архітектури. На цій основі робляться висновки про можливість збереження існуючої необхідності відновлення втраченої структури міста, визначаються будівлі підлягають реставрації, реконструкції або зносу.

В результаті передпроектних досліджень складається історико-опорний план та схема режимних зон. На проектній стадії складається генплан, який включає: схему черговості реставраціїісторичних будівель та ансамблів, схема можливого використанняпам'ятників, схема черговості дослідженняархеологічних пам'яток та за необхідності культурного шару міста, схема черговості нового, будівництва.

2) Після передпроектного періоду складається проект. Проект реконструкції повинен являти собою цілісний задум, внаслідок якого місто, зберігши свій індивідуальний вигляд, отримає сучасне технічне оснащення, а населення – сучасний рівень комфорту.

Підручник За редакцією д.е.н., професора О.М. Асаула. - СПб.: Гуманістика, 2005. - 288с.

Розділ 1. Реконструкція окремих об'єктів нерухомості та їх комплексів

Глава 1. Сутність реставрації та реконструкції об'єктів нерухомості

1.2. Комплексна реконструкція забудови міста

Для визначення оптимальної черговості проведення реконструкції у межах її комплексного здійснення необхідно провести аналіз забудови та відбір опорних будівель та споруд для проведення реконструкції центру Санкт Петербурга.

До опорних можуть бути віднесені будівлі та споруди:

Не потребують реконструкції;

Не попадають у зони нового будівництва;

Мають фізичний знос основних конструктивних елементів (фундаментів та стін), що не перевищує гранично допустимий (для будівель зі стінами 1 А класу капітальності – 68%, І – 65%, ІІ – 60% та ІІІ – 50%);

Висотою понад 3 поверхи (близько 8,5 м);

Корисна площа яких становить понад 300 м2;

Відповідні сучасним санітарно-гігієнічним вимогам (інсоляція, санітарні розриви, аераційний та шумовий режими).

Важливим критерієм визначення черговості проведення реконструкції є відповідність об'ємно-планувальних рішень будівлі сучасним вимогам. Виходячи з сучасних умов розвитку територій та реконструкції об'єктів доцільно насамперед проводити реконструкцію об'єктів, що перебувають у гіршому технічному стані та мають значне моральне зношування. Такий підхід дозволить вкладати кошти в реконструкцію об'єктів, ступінь відтворення або зміни яких є найвищим і, відповідно, повернення коштів гарантовано більшою мірою. Об'єкти, які у зв'язку з аварійним станом не підлягають реконструкції, слід ліквідувати і земельну ділянку, що звільнилася, направити в систему містобудівного розвитку територій.

Функціональне призначення об'єктів реконструкції необхідно змінювати відповідно до обліку надлишку в районі кваліфікованої робочої сили та місць ефективного збуту продукції, робіт та послуг. У зв'язку з цим слід враховувати кошти на виявлення оточення кожного проекту реконструкції, зокрема на дослідження ринків праці та продукції, робіт, послуг.

Наявність синергетичного ефекту від реалізації всіх проектів дозволяє віднести комплексну реконструкцію об'єктів міської сфери до інтенсивних методів організації роботи, які забезпечать підвищення економічної, комерційної, бюджетної, соціальної та екологічної ефективності реконструкції за більш низьких значень інвестиційних ризиків при врахуванні всіх розглянутих елементів проекту реконструкції.

Комплексна реконструкція забезпечує:

підвищення ефективності комерційних об'єктів нерухомості;

Поліпшення організації туристичного бізнесу;

Стійке економічне зростання окремих секторах ринку нерухомості;

Інтенсивний тип відтворення (замість простого відтворення) основних фондів міста;

Поліпшення більшості техніко-економічних показників будівель та споруд історичного центру.

Отже, при проектуванні комплексної реконструкції старої забудови для прийняття проектного рішення, що відповідає технічному стану будівлі, необхідно прогнозувати залишковий термін експлуатації конструкцій будівель, що не підлягають заміні, але мають на час проведення реконструкції певний фізичний знос, що впливає на залишковий термін служби будівель та споруд загалом.

Будинки старої будівлі (на відміну від сучасних) мають основні несучі конструктивні елементи з різними нормативними термінами експлуатації (від 60 до 150 років). Так, за повний термін експлуатації будівель із цегляними стінами дерев'яними перекриттями теоретично необхідно двічі змінювати перекриття. Сьогодні застосовують рівноміцні конструкції з близькими термінами експлуатації.

У цьому необхідно планування коштів за кожен рік експлуатації реконструйованого об'єкта відповідно до залишковим терміном служби його основних елементів, зокрема конструктивних і декоративних.

При проведенні комплексної реконструкції необхідно у реконструкцію кожного об'єкту закладати кошти на благоустрій прилеглих територій, доріг та транспортної інфраструктури.

Такий підхід дозволить підтримувати міське середовище у стійкому, сприятливому з містобудівного погляду стані. Крім того, необхідно проводити планову реконструкцію у певні рівні проміжки часу.

При визначенні розміру коштів на комплексну реконструкцію розробки її проектів необхідно враховувати такі дані.

1. Способи та структура фінансування та оцінка витрат . Середня загальна сума програм комплексної реконструкції становить близько 50 млн. доларів. Цей кошторис витрат має наближений характер. Фактичні витрати та умови фінансування, у тому числі будь-які непільгові умови, залежать від конкретних стратегій та програм, рішення про здійснення яких приймає уряд міста.

Основним стримуючим фактором залучення приватних інвестицій для реалізації проектів комплексної реконструкції забудови міста є необхідність високих передпроектних витрат. Підвищити інвестиційну привабливість проектів можливо лише за рахунок ефективного вкладення бюджетних коштів у підготовку об'єктів, що включає:

інвентаризацію, зі складанням переліку об'єктів, вільних від прав третіх осіб;

технічну підготовку вихідних даних, дозвільну документацію про об'єкти;

підготовку інвестиційно-тендерної документації; визначення умов передачі об'єктів інвесторам.

При необхідності додаткових робіт з підготовки проектів, що включають знесення будівель та споруд, будівництво та реконструкцію інженерних мереж, необхідно залучати різні спеціалізовані організації.

Виконавці проектів комплексної реконструкції повинні мати необхідні повноваження та інструменти для залучення позабюджетних джерел фінансування, відповідати за виконання проектів у повному обсязі, досягнення кінцевих результатів та за повернення вкладених бюджетних коштів, отримувати доходи від реалізації проектів. Така схема є досить ефективною та привабливою для інвесторів, оскільки не вимагає тривалого та практично не планованого відволікання оборотних коштів на підготовчому етапі без отримання прибутку.

2. Науково-технічні засоби. Вченим та інженерам, що спеціалізуються в цій галузі, слід співпрацювати з посадовими державними особами, які займаються питаннями міського та регіонального планування, з тим, щоб передати останнім базові знання та засоби, необхідні для зменшення шкоди від стихійних лих, а також екологічно нераціонального розвитку.

3. Розвиток людських ресурсів та створення потенціалу. Країни з економікою, що розвивається, повинні реалізовувати програми навчання методам будівництва, що забезпечують стійкість будівель і споруд до впливу стихійних лих, для підрядників і будівельників, які здійснюють велику кількість проектів реконструкції. Основну увагу слід приділяти малим підприємствам, які зводять більшість будинків у країнах, що розвиваються.

Останнім часом у нашій країні широко розвивається підприємницька діяльність, пов'язана з перетворенням об'єкта нерухомості на інший, новий, об'єкт з іншим функціональним призначенням, внаслідок чого вартість об'єкта зростає, у західній економіці це називається редевелопментом, тобто вторинною забудовою. У вітчизняній практиці цей напрямок підприємницької діяльності називається розвитком території. У процесі розвитку територій бере участь ціла низка фізичних та юридичних осіб. Редевелопер - це особа, яка управляє процесом розвитку територій. Найбільш близькі за змістом поняття російської мови – містобудівник та забудовник, іноді – замовник. Через функціональні особливості містобудівник часто ототожнюється з міським архітектором. Він взаємодіє з іншими фахівцями з територіального розвитку (архітекторами, планувальниками, урбаністами, економістами та фінансистами, будівельниками житлових будинків та громадських споруд).

Важливими учасниками розвитку територій є органи влади: виборні особи - носії соціального замовлення з боку населення та міська адміністрація, до функції якої входить весь комплекс впливів, що управляють у місті.

І, нарешті, останній великий суб'єкт взаємин – інвестор, який може бути замовником чи посередником між девелопером та остаточним власником об'єктів міської нерухомості на території міста.

Концепція інвестиційного розвитку територій має відповідати основним законодавчо встановленим принципам загальної стратегії економічного та інвестиційного розвитку суб'єкти федерації, міста, муніципального чи іншого територіального освіти. Стратегічний план розвитку територій формується на основі виявлення пріоритетів соціально-економічного розвитку територіальних утворень та включає комплекс інвестиційних проектів. Стратегічний план є основою розробки територіальної інвестиційної програми.

Конкурсний відбір проектів здійснюється на основі наступних критеріїв:

– пріоритетність проекту для розвитку території та вирішення соціальних проблем;

– окупність та фінансова стійкість проекту;

- фінансове становище та репутація редевелопера.

Як зазначалося, в умовах гострого дефіциту майданчиків під забудову інтерес інвесторів до квартальних реконструкцій зростає стрімко з формуванням агентств розвитку територій. З'явився новий вид підприємницької діяльності – редевелоперський.

Прикладом редевелоперського підприємництва Санкт-Петербурзі є розвиток промислових зон. Бізнес-центри «Акваторія» (фінансова компанія «Балтійська група») та «Нобель» першими реалізували низку проектів на Виборзькій набережній. Після цього були нові проекти. Так, компанія «Бекар» отримала статус агентства розвитку території та розвиває ділянку площею близько 100 га, обмежену Кантемирівською вул., Лісовим пр., вул. Академіка Лебедєва, Фінляндським пр., Боткінської вул., Пироговської та Виборзької наб. При цьому ріелтери мають намір перетворити цей район на центр торгівлі та підприємництва.

Завод "Російський дизель", комбінати "Червоний маяк", "Червона нитка", "Петербурзький текстиль", завод ім. Клімова та інші планується або перемістити в промислові зони на околиці міста, або домовитись про продаж їх площ інвесторам. На просторі, що звільниться, будуть розміщені бізнес-центри, ресторани, фітнес-клуби, торгові комплекси і т.д.

Останнім часом у Санкт-Петербурзі створюються нові агенції розвитку територій, які розроблятимуть концепції розвитку довірених їм ділянок. У концепції мають бути відбиті: важливі напрями інвестиційного розвитку території; комплекс заходів, необхідних для реалізації концепції, етапи та терміни їх проведення, передбачувані джерела фінансування; техніко-економічне обґрунтування, перелік об'єктів нерухомості, розташованих у межах території.

Об'єкти інвестування надаватимуться інвесторам у порядку, встановленому законодавством, за умови дотримання архітектурно-містобудівних вимог та обмежень. Об'єктами інвестування може бути: земельні ділянки, що надаються під нове будівництво; будівлі, споруди, що підлягають реконструкції, а також окремі частини вищезгаданих будівель та споруд; об'єкти незавершеного будівництва.

Основними завданнями агенцій є:

– активізація процесу розвитку територій міста з метою підвищення їх вартості;

- Стимулювання інвестиційної діяльності;

– залучення позабюджетних коштів у розвиток об'єктів нерухомості, що у державної власності Санкт-Петербурга;

- Створення нових робочих місць;

- Поліпшення екологічної обстановки в Санкт-Петербурзі;

- Підвищення прибутковості об'єктів міської нерухомості.

Підготовка території – комплекс заходів, що проводяться агентством для залучення інвестицій у будівництво та реконструкцію об'єктів нерухомості; включаючи розробку інвестиційно-тендерної документації на об'єкти інвестування та, у разі потреби, містобудівної документації по території. Крім того, підготовка території може включати: розробку передпроектної документації щодо об'єктів інвестування, інженерну підготовку території та інші заходи, спрямовані на підвищення інвестиційної привабливості території.

Слід зазначити, що з специфічних умов Санкт-Петербурга використання практики створення таких агентств досить ефективним засобом залучення позабюджетних інвестицій у комплексну реконструкцію забудови міста.

Підприємницька організація, яка уклала договір із Санкт-Петербургом від імені Комітету з управління міським майном (КУГИ) щодо розвитку певної території з урахуванням концепції.

Підручник/За ред. д. е. н., проф. О.М. Асаула. - СПб.: Гуманістика, 2005. - 288с.

Розділ 1. Реконструкція окремих об'єктів нерухомості та їх комплексів

Глава 1. Сутність реставрації та реконструкції об'єктів нерухомості

1.1. терміни та визначення

Реставрація – це складний, комплексний вид будівельних робіт, об'єктом яких є пам'ятки культурної спадщини від реставрації живопису до ремонту фасадів. Основна мета реставрації – продовження життя пам'ятника. Вона зазвичай включає елементи і ремонту, і консервації.

Ремонт пам'ятника – це періодично проведені роботи з його підтримки, які здійснюються звичайними будівельними методами. При цьому, як правило, основна структура пам'ятника торкається мінімального ступеня. Основні види ремонтних робіт – зміна та фарбування покрівель, поповнення втрат штукатурки, відновлення фарбування стін тощо.

Консервація – це роботи зі збереження пам'ятника, що вимагають вживання спеціальних заходів, що не входять до звичайної ремонтної практики. Консервація необхідна тоді, коли пам'ятник з якихось причин перебуває у незадовільному стані.

Розрізняють два типи консервації:

– заходи щодо тимчасового захисту будівель, яким загрожує швидка руйнація: встановлення підпірок, влаштування навісів тощо;

– складні роботи щодо зміцнення та захисту пам'яток, зруйнованих під впливом довготривалих факторів (наприклад, зміцнення основ та фундаментів, посилення основних несучих конструкцій, усунення деформацій, заходи щодо боротьби з вологістю, біологічний захист).

Консервація не інженерне завдання, їй мають передувати не лише інженерно-технічні, а й дуже серйозні архітектурні дослідження. Архітектору-реставратору належить основна координуюча роль як при виробленні програми консервації, так і при її практичному проведенні. Але поряд із цим важливим компонентом реставрації стає і зміна існуючого виду пам'ятника для більш повного розкриття його художніх якостей, що дозволяє ясніше підкреслити його суспільну цінність і тим самим сприяти створенню умов його тривалого життя.

Випадки реставрації настільки ж різні, як і самі пам'ятники. Однак для переважної більшості реставрації характерні відсутність прагнення до стилістичної єдності, визнання цінності багатьох пізніших нашарувань, обмеження відновлення елементами, форма яких може бути бездоганно документована. Реставрація такого типу, що відповідає сучасним теоретичним поглядам, одержала назву фрагментарною. Фрагментарна реставрація є часткове розширення сфери консервації, і між ними не завжди легко провести чіткий кордон.

Цілісна реставрація відрізняється від фрагментарної, насамперед не масштабами робіт, а основною метою – обов'язковим поверненням до колишнього стану пам'ятника у всій повноті. Безперечна правомірність цілісної реставрації пам'ятників, отримали руйнації та втрати вже у час. Тоді реставрація орієнтується на відтворення непередбачуваного первісного виду, а того композиційно-завершеного архітектурного вигляду, який існував на час руйнування і міг включати цілу низку пізніших нашарувань. Цілісна реставрація витвору мистецтва у тих небагатьох випадках, коли вона може бути визнана правомірною, мотивується переважно не необхідністю відтворення стародавнього вигляду пам'ятника як такого, а вирішенням ширшого завдання, оскільки цілісна реставрація підпорядкована реставрації чи реконструкції всього архітектурного комплексу. Зазвичай, завдання цілісного відновлення то, можливо досягнуто з допомогою залучення як прямих, і непрямих даних.

Реставрація складається з двох операцій:

– розкриття пам'ятника шляхом видалення пізніх елементів, що його спотворюють;

- Відновлення втрачених елементів.

Розкриття можливе тільки тоді, коли видалені частини не становлять інтересу ні з художньої, ні з історичної сторони, або представляють дуже обмежений інтерес, несумісний з цінністю оригіналу. Це визнається за відкритого колегіального обговорення за участю авторитетних фахівців.

У найпростіших випадках реставрація може взагалі звестися до одного розкриття (наприклад, фрагментарне видалення штукатурки на фасаді Софійського собору).

Але, як правило, реставрація – це складне поєднання розкриття та доповнень. Реставрація пам'ятника обов'язково має спиратися на багатосторонні комплексні дослідження (історико-бібліографічні та історико-архівні дослідження).

Об'єкт реставраційного дослідження – це завжди пам'ятка культурної (архітектурної) спадщини, а не лише його частини, визнані свідомо цінними.

Система цінностей культурної (архітектурної) спадщини:

- Історична цінність;

- містобудівна цінність;

– архітектурно-мистецька цінність;

- Науково-реставраційна цінність;

- Функціональна цінність.

Основними методами реставрації є ступінчаста система методології реставраційно-реконструкційного процесу та науково-дослідницьке проектування.

Розглянемо технологію реставраційних робіт з прикладу реставрації фасаду будівлі. Важливою складовою системи реставрації фасаду будівлі є її технологічна програма, що включає матеріали, що використовуються в ній, і базується на доскональному обстеженні стану фасаду, з виявленням наявних руйнувань і причин, що їх викликали, визначенням історично достовірних матеріалів і конструкцій, дослідженням усіх попередніх ремонтів.

Розробка технологічної програми включає обгрунтований підбір цілісної системи реставраційних матеріалів і методів їх застосування. При цьому слід вирішувати не тільки захисні та декоративні завдання – необхідно забезпечувати історичну достовірність матеріалів та передбачити найменший ступінь втручання у об'єкт, що реставрується.

На жаль, на практиці реставрація дуже часто виявляється схожою на справжню лише назвою. Є чимало прикладів, коли пам'ятники архітектури перетворюються на копії самих себе: наприклад, зносяться історичні штукатурні шари, довільно замінюються споконвічні матеріали на нові, «прогресивні», фасади фарбуються придатними лише для бетонних поверхонь «пліолітом» або подібною до нього синтетикою. Це призводить до повільного та глибокого руйнування фасаду.

Найчастіше це відбувається через низький професіоналізм виконавців, які не бачать різниці між поняттями «ремонт» та «реставрація». Це одна сторона медалі, з іншого боку, робота зі справжніми реставраційними матеріалами потребує серйозної підготовки фахівців-реставраторів, а також суворого використання регламентованих прийомів робіт. У розвинених країнах, наприклад в Італії, федеральний закон наказує робити реставрацію виключно мінеральними складами. У Німеччині історичні об'єкти захищені нормами WTA. У нашій країні такі нормативні, які б регламентували технологічні процеси реставраційних робіт, відсутні і більшою мірою залежать від професіоналізму та чіткості роботи виконавців.

Ще раз зазначимо, що при реставрації фасадів має місце застосування силікатних фарбувальних матеріалів, які не відповідають реставраційним вимогам. У них присутні акрилати понад допустимі за європейськими нормами 5% (за даними аналізу – більше 10 бутилакрилату состиролом). Крім того, частина пігментів, що використовуються в фарбах, - органічні (непридатні для фасадних робіт).

Властивості матеріалів через зазначені відхилення від вимог змінилися: ціна знизилася, робота з ними перестала вимагати спеціальних навичок, а отримання бажаного кольору не обмежене мінеральними пігментами, спростилося. Але змінилися і такі важливі для життя фасаду властивості: паропроникність впала, світлостійкість знизилася, матеріали перестали бути силікатними, тобто мінеральними.

На сьогоднішній день на ринку реставраційних робіт широко застосовується технологія реставрації фасадів, розроблена спільно з італійськими спеціалістами і базується на матеріалах «SADOLIN» італійського виробництва, які, крім надійності, мають декоративні властивості. Цю технологію використовують реставраційні фірми «КАСТ», «Гірків та Горьків», «Червоне місто», ТОВ «Ліра» та ін.

Необхідно відзначити, що найчастіше відновлення сучасних будівель і споруд не можна називати реставрацією, це радше реконструкція чи капітальний ремонт.

У ХХ ст. Реставраційна школа у Ленінграді виховувала молодих спеціалістів, розробляла технології та методики, які використовувалися у всіх куточках колишнього Радянського Союзу. У той час збереження пам'яток історичної та культурної спадщини Ленінграда мало велике значення у зв'язку з державною політикою.

Так, у травні 1946 р. з'явилося виробничо-будівельне об'єднання «Реставратор», його фахівці були покликані відродити Ленінград, підняти його з руїн і повернути місту колишню красу. Об'єднання «Реставратор» було унікальним державним підприємством, яке виконує весь комплекс робіт: від створення проектів до виконання всіх видів реставраційних робіт, від підготовки фахівців до розробки наукових методик. У виробничо-будівельне об'єднання входили кілька профільних реставраційних майстерень, інститут «Ленпроектреставрація», реставраційне училище, лабораторія, архів. Реставраційні роботи вели спеціалісти трьох великих майстерень; центральна знаходилася в Ленінграді, дві інші в Петергофі та Пушкіні. Наприкінці 1980-х років. було створено і четверту – загальнобудівельну майстерню, яка згодом спеціалізувалася лише на реставраційних роботах. Майстерні, у свою чергу, ділилися на численні ділянки. Кількість фахівців, які працюють в об'єднанні «Реставратор», наближалася до двох тисяч. Кадри для виробничо-будівельного об'єднання готувалися у профільних навчальних закладах. Більшість фахівців розпочинала свій трудовий шлях як учні, які працювали під керівництвом досвідчених реставраторів у виробничо-будівельному об'єднанні. Протягом багатьох років ПСО «Реставратор» було єдиним реставраційним об'єднанням, спеціалісти якого виконували всі види реставраційних робіт у Ленінграді, а й у всьому Радянському Союзу.

Змінилася політична ситуація, а зміна соціально-економічної обстановки у 1990-х роках. призвело до скасування багатьох державних інституцій, у тому числі реставраційної галузі. Фінансування об'єктів реставрації зменшилося до критичного рівня. Протягом десяти років з реставраційної галузі пішли багато висококласних фахівців, і, як наслідок, перестала існувати система професійної підготовки реставраторів під час виробничих майстерень. У Санкт-Петербурзі було розформовано найбільше виробничо-будівельне об'єднання «Реставратор», унаслідок чого утворилося кілька невеликих вузькоспеціалізованих реставраційних компаній.

Після стабілізації економічної ситуації країни держава, нарешті, звернула увагу на стан культурної спадщини Росії. З'явилися федеральні програми, створені задля збереження пам'яток історії та культури.

Реконструкція. Проблема реконструкції, попри всю актуальність, досі не отримала глибокого теоретичного обґрунтування. Окремі розробки у сфері реконструкції будівель, техніко-економічного обґрунтування реконструкційних процесів не забезпечують комплексного вирішення проблеми.

Перш ніж приступити до розгляду сутності реконструкції, необхідно точно встановити, що розуміється під історичною реконструкцією (Див. Додаток 1).

Історична реконструкція – відтворення цілого на основі збережених даних, іноді уривчастих, що описують це ціле. Як основні дані можуть використовуватися: фрагменти об'єкта реконструкції, що збереглися, а також згадки про нього в письмових джерелах, в усній традиції (сказання і легенди); зображення різного роду; аналогічні об'єкти, що збереглися, виконані за тією ж методикою і в тому ж стилі; сучасні публікації; археологічні знахідки та музейні експонати. Чим більше даних збереглося про об'єкт, тим вищий рівень достовірності реконструкції.

У чому принципова відмінність історичного міста від «неісторичного», адже кожне місто має власну історію? Сьогодні критерієм є факт виникнення, тобто хронологічний, визначальний характер забудов за часом створення.

Цей підхід ліг в основу спільної постанови колегії Міністерства культури РРФСР, Держбуду РФ та Президії Ради Всеросійського товариства охорони пам'яток історії та культури за твердженням списку історичних населених місць РФ, до якого включено, наприклад, Томськ, заснований у 1604 р. На його території 43 об'єкти Федерального значення, 252 регіонального та 1340 – муніципального значення.

Виділення державою цієї групи міст та селищ із загального списку російських міст підняло їх значимість у суспільній свідомості, а також поклало додаткову відповідальність на місцеві органи влади за збереження цих населених пунктів. На жаль, статус історичного міста не був підкріплений додатковими правами органів місцевого самоврядування, податковими пільгами, цільовими Федеральними програмами тощо щодо цих міст.

У XX ст. в результаті невдалого проведення проектів реконструкції в Ленінграді було втрачено пам'ятки «історичної спадщини», які нині містяться лише в каталогах, що дають можливість вивчення пам'яток та отримання естетичного задоволення. До таких об'єктів належать:

частина Гостиного двору на Біржовій лінії, буд. 1 у зв'язку зі зміною будівель Бібліотеки Академії наук;

особняк Яковлєва на Московському пр., д. 10-12 в результаті реконструкції Сінного ринку.

Обухівська лікарня (наб. р. Фонтанки, буд. 106) – була надбудована та перероблена на початку 1950-х рр.;

Повивальний інститут за адресою наб. нар. Фонтанки, д. 148 – втратив вигляд у результаті реконструкції у проекті Д.Д. Устругова у 1910-1913 рр.;

Перинна лінія на Невському пр., 33а. У 1930-ті роки. вся будівля була реконструйована з метою подальшої її охорони як історичної пам'ятки, проте на початку 1960-х років. було знесено з метою розвитку метрополітену;

Хрестовоздвиженська громада (наб. р. Фонтанки, буд. 154). Нині цей будинок має вигляд, наданий йому 1903-1904 гг. архітектором громади Ю.Ю. Бенуа, який перебудував ампірний особняк, зведений на початку XIX ст. для великого лісоторгівця Жербіна;

житловий будинок на Невському пр., д. 7-9, побудований у стилі класицизму;

Трійце-Сергієве подвір'я (наб. р. Фонтанки, д. 44);

Англійські збори (Палацова наб., Д. 16);

Свято-Володимирська школа (Московський пр., д. 104);

Сергіївський собор (Ливарний пр., д. 6);

Знам'янська церква (пл. Повстання);

При вивченні історичних пам'яток з різних джерел слід відрізняти справжню інформацію від недостовірної. Для цього необхідно виділяти тимчасовий та кадровий резерв на пошук інформації про пам'ятки культури та архітектури, перевірку її достовірності та усунення недостовірної інформації

Необхідний індивідуальний підхід до вирішення питань реконструкції кожної окремої пам'ятки та кожної окремої ділянки міської території.

Підвищена увага до містобудівної спадщини означає, що треба непросто зберігати те, що є, але вивчати та намагатися розпізнавати різні історико-культурні цінності. Неможливо зберегти та відтворити всі пам'ятники, але можна і потрібно все «розкопувати» та фіксувати, накопичуючи наукові фонди, зберігаючи інформацію для нащадків.

Реконструкція, є корінним перебудовою, переробкою з метою вдосконалення, комплексом організаційних та технічних заходів, спрямованих на усунення морального та фізичного зносу будівель в цілому або окремих їх елементів та систем.

Основні завдання реконструкції:

- Забезпечення безпеки основних фондів невиробничої сфери;

– запобігання передчасному виходу будівель з експлуатації та їх зносу;

- Перебудова з метою часткової або повної зміни функції;

- Поліпшення споживчих якостей;

- Підвищення комфортності проживання.

Реконструкція об'єкта, як правило, є частиною загальної реконструкції міського району, житлового масиву, кварталу історичного ядра міста, спричиненого вдосконаленням комплексу соціально-побутових та культурних установ міста.

Реконструкція будівель та споруд включає низку заходів щодо перебудови їх об'ємно-планувального та конструктивного рішення:

- Перепланування приміщень;

– посилення, часткове розбирання чи заміну конструкцій;

- надбудову (підвищення поверховості будинку або його частин), у тому числі мансарди;

- прибудову (новий об'єм пристосовують найчастіше в торець або збоку);

- Поліпшення стану фасадів будівлі;

- Формування сучасних інтер'єрів приміщень.

Загалом реконструкція повинна мати комплексний характер з урахуванням вимог щодо перспективного розвитку всього міста, окремого кварталу або об'єкта.

У процесі становлення ремонтно-будівельного виробництва як самостійної галузі народного господарства ведеться пошук шляхів максимального підвищення ефективності реконструкції, удосконалення об'ємно-планувальних, архітектурно-конструктивних, організаційно-технологічних рішень. Досвідчені дані показують, що реконструкція окремих будов у забудові, що склалася, перешкоджає застосуванню прогресивних методів роботи, оптимальних інженерних рішень і сучасних методів організації будівництва.

Реконструкція будівель майже завжди пов'язана з відновленням експлуатаційних показників та посиленням несучих конструкцій остова. Для проекту реконструкції необхідно проводити дуже ретельне обстеження технічного стану всіх деталей та вузлів конструктивного вирішення основ та фундаментів, стін та перекриттів, покриттів та покрівель споруди, а також роботу всіх інженерних систем. Це обстеження вимагає виконання правил техніки безпеки. Виявлені дефекти у роботі різних конструктивних елементів дозволяють визначити індивідуальні підходи у вирішенні проблем їх посилення та розробки нових конструктивних рішень. Найбільший обсяг робіт із реконструкції в історичних містах посідає житловий фонд. Технологія ремонтно-будівельного виробництва є сукупність технологічних процесів, виконуваних послідовно у часі та просторі з будівельними матеріалами, виробами та конструкціями з метою перетворення їх на готову продукцію будівництва – будівлі, споруди та їх комплекси. В основі ремонтно-будівельних процесів завжди лежать фізичні, хімічні процеси та їхня сукупність (Рис. 1.1.). Приклади реконструкції будівель наведено на Рис. 1.2. та 1.3.

За підсумками міжнародних конференцій, симпозіумів, семінарів, що проводяться Комітетом європейської економічної комісії з житлових питань, будівництва та містобудування ООН, встановлено, що найбільш загальною є тенденція максимального збереження існуючих будівель, причому не лише архітектурних та історичних пам'яток, а й будівель рядової забудови, зведених у традиційній манері та є важливими елементами міського середовища. За кордоном найбільший досвід реконструкції житлових будинків накопичено в Німеччині (на території колишньої НДР). Роботи із самого початку не обмежувалися ремонтом та реконструкцією окремих будівель або навіть окремих груп будівель, а охоплювали цілі райони старої забудови.

При комплексній реконструкції історичного міського середовища необхідно розглядати її як інноваційний процес, що включає:

Реновацію – інноваційний процес у сфері основного капіталу, у якому змінюється функціональне призначення об'єктів реконструкції;

Технічне переозброєння – локальний різновид інноваційного процесу реконструкції, який здійснюють шляхом заміни частини процесів, що здійснюються у межах окремого об'єкта реконструкції;

Комплексну автоматизацію – локальний різновид інноваційного процесу, засновану на системотехнічному застосуванні нових засобів автоматизації та принципів розвитку «інтелектуальних» будівель;

Реконструкцію прилеглих об'єктів до кожного з об'єктів реконструкції.

Під час проведення реконструкції, крім реконструкції у звичайному розумінні, необхідно здійснювати, так звану, організаційну реконструкцію.

Реконструкція має здійснюватися на основі організаційних проектів , які мають локальний характер. У організаційної частини проекту реконструкції акцент робиться на інновації у сфері інформаційних, а чи не будівельних технологій.

1– блок містобудівних обґрунтувань; 2 – проект зон охорони історичної забудови; 3 – містоформуюча роль архітектурної спадщини; 4 – блок аналізу вихідної ситуації; 5 – зовнішні чинники реконструкції; 6 – внутрішні аспекти реконструкції; 7 - Концепція реконструкції; 8 – генеральна схема реконструкції; 9 – комплексні програми здійснення реконструкції; 10 – архітектурна спадщина; 11 – житловий фонд; 12 – громадські будівлі; 13 – транспортна мережа; 14 – інженерна інфраструктура; 15 – проект комплексної реконструкції ділянки; 16 – проект реконструкції окремого об'єкту; 17 – блок громадського контролю; 18 – блок фінансових інвестицій.

Рис. 1.1. – Блок-схема проекту реконструкції

Рис. 1.2.

«чорними» сходами

а)план типового поверху до реконструкції

б)план типового поверху після реконструкції

Рис. 1.3. - Приклад реконструкції прибуткового будинку з двома

«чорними» сходами

Останнім часом у Росії у споживачів та у професійних учасників ринку нерухомості все більший інтерес викликає концепція інтелектуальних будівель та споруд (intelligent Building Systems – 1ВS), яка народилася у США на початку 1980-х рр.

Інтелектуальною є така будівля або споруда, яка забезпечує продуктивне та ефективне за вартістю середовище за рахунок оптимізації 4 елементів структури, систем, служб, управління та взаємовідносин між ними. Іншими словами, інтелектуальна будівля є комплексом, в якому за допомогою спеціальних технічних засобів створені ідеальні умови для проживання, забезпечується необхідний рівень захисту від стихійних лих та несанкціонованого доступу, максимально раціональним чином витрачаються енергетичні та комунальні ресурси. Управління інтелектуальним будинком за допомогою інтегрованих в єдиний інформаційний простір систем дозволяє максимально збільшити ефективність функціонування служб при одночасному зниженні експлуатаційних витрат. При цьому забезпечується циркуляція всього потоку інформації будівлі за допомогою єдиної кабельної архітектури.

Становленню IBS як напряму сприяють багато факторів. По-перше, надають відомий вплив архітектурні шедеври та задуми минулих століть. По-друге, проявляється зв'язок духовних початків IBS з ідеями великого Ле Корбюзьє у його проекті «Житло-машина» (1923). По-третє, констатується певна обумовленість ідей IBS досвідом експлуатації споруд для екстремальних або позаземних умов життя (підземні сховища, глибоководні апарати, орбітальні станції). По-четверте, досить наочні використовувані при проектуванні IBS засоби автоматизації як результати відомих досягнень у мікроелектроніці, зв'язку та обчислювальної техніки.

Централізоване управління не скасовує існування різних експлуатаційних служб – воно дозволяє зняти з них частину навантаження та оптимальним чином координувати їхню діяльність за допомогою ресурсних, інформаційних та сигнальних зв'язків.

Приклад сигнального зв'язку наочно простежується у взаємодії квартирної та будинкової систем безпеки. Так, аварійні сигнали з квартирних датчиків системи контролю доступу та протипожежної безпеки надійдуть не лише на центральний диспетчерський пульт, а й на встановлений у квартирі монітор, якщо господар будинку, інакше сигнали надійдуть на його мобільний або робочий телефони.

Схема побудови інтелектуального сучасного житлового будинку включає: керування освітленням; мікрокліматом; системою безпеки (відео спостереження, охоронно-пожежна сигналізація, контроль доступу, контроль протікання води); автоматикою та побутовою технікою (віконниці, штори, жалюзі та перегородки, двері тощо); аудіо(відео) апаратурою та багатозонним розподілом звукових та відео сигналів; ліфтами; телефонізацію та доступ до мережі Інтернет; системи пожежогасіння та димовидалення; відеодомофон; системи контролю якості води, прийому ефірного та цифрового супутникового телебачення, резервного електро та водопостачання; фасадне освітлення тощо.

Поява нових проектів IBS демонструє нове уявлення про архітектурно-будівельний об'єкт, яке характеризується великою технічною системою зі спеціалізованими можливостями застосування відповідних підходів до проектування під час будівництва та реконструкції будівель та споруд

З початку 1970-х років. у Ленінграді вперше нашій країні почали здійснювати реконструкцію житлової забудови груповим методом. Останніми роками цей метод успішно застосований під час реконструкції низки районів Москви (вул. Палиха, Тихвінська, Хавсько-Шаболівська, Тульська). Встановлено, що груповий метод є єдиним можливим при реконструкції історичного центру столиці. Підготовлено проектні пропозиції та розпочато роботи з реконструкції таких великих містобудівних утворень у центральній частині міста, як Маросейка – Солянка – Яузька брама, вул. Арбат – Пречистенка, Кузнецький міст, ряд кварталів між Кольоровим бульваром та Стрітенкою. Запроектовано оновлення Тверської вул. та прилеглих до неї кварталів, де вбудовуються нові житлові будинки загальною площею 100 тис.м 2 . Передбачено реконструювати житлові будинки старої будівлі загальною площею близько 40 тис. м 2 , зробити в них упорядковані квартири для посемейного заселення. На перших поверхах будівель планується розмістити підприємства торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування. У процесі реконструкції передбачено знесення старих та малоцінних будівель та споруд та зведення на їх місці дитячих установ та підприємств побутового обслуговування, реконструкція транспортно-пішохідних та інженерних комунікацій, благоустрій території.

Особливу групу складає житловий фонд перших масових серій (ФПМС) забудови 1960-х років. Відсутність капітального ремонту протягом 40 років призвела до критичного стану більшості подібних будівель, а їх фізичне зношування контрастує з сучасними вимогами комфортності проживання, енергозбереження, а також естетики архітектурного середовища Санкт-Петербурга.

Подібні проблеми мають і характерні для багатьох периферійних районів міста квартали типової дво-триповерхової шлако-блочно-цегляної забудови фонду повоєнного репараційного будівництва (ФПРЗ) кінця 1940-х рр.

Загалом у місті квартали ФПМС та ФПРС, становлячи до 15% житлового фонду та володіючи досить розвиненою міською інфраструктурою, мають щільність забудови в діапазоні 3500-8000 кв. м/га, що помітно нижче за сучасні норми.

У разі дефіциту бюджетних коштів потрібно розробка рішень, які забезпечують фінансування процесу реконструкції ФПМС/ФПРС з допомогою позабюджетних джерел. Як показує практика, найбільш доцільний шлях квартальної реконструкції , що враховує вирішення містобудівних, економічних та соціальних аспектів завдання.

Важливим і навіть переломним у методичному плані фактором прискорення переходу до поквартальної реконструкції стала нещодавно впроваджена КДА та КС практика розробки коректур проектів забудови (КПРЗ) кварталів на етапі підготовки передпроектних пропозицій.

Якщо 3-5 років тому інвестиційна привабливість квартальних реконструкцій була досить спірною, то тепер стала очевидною не тільки їхня соціальна та містобудівна, а й економічна ефективність, що знижує витрати буквально на всіх тапах реалізації проекту.

В умовах гострого дефіциту майданчиків під забудову інтерес інвесторів до квартальних реконструкцій почав зростати разюче швидко: вже наприкінці 2002 р. стався різкий стрибок інвестиційного попиту на квартальні реконструкції з одночасним оформленням прав агенцій розвитку територій.