Найкраще і найефективніше використання (НіНЕІ) майна - це найімовірніший спосіб його експлуатації, який є фізично можливим, юридично дозволеним, економічно заможним, здійсненним з фінансової точки зору і що призводить до максимальної вартості цього майна.

Нерухомість – це майно, яке може використовуватися не одним, а декількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, перед проведенням оцінки вибирається один спосіб використання, званий найкращим і найбільш ефективним.

Висновок про найкраще використання відображає думку Оцінювача щодо найкращого використання власності, з аналізу ринку. Поняття "найкраще і найефективніше використання", що застосовується в даному звіті, має на увазі таке використання, яке з усіх розумно можливих, фізично здійснених, фінансово прийнятних, належним чином забезпечених та юридично допустимих видів використання має своїм результатом максимально високу поточну вартість землі.

Аналіз найкращого та найефективнішого використання виконується шляхом перевірки відповідності аналізованих варіантів використання наступним критеріям:

Законодавча дозволеність: розгляд тих способів використання, які дозволені розпорядженнями про зоноутворення, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичні зони та екологічним законодавством.

Фізична здійсненність: розгляд фізично реальних у цій місцевості способів використання.

Фінансова здійсненність: розгляд того, яке фізично здійснене та дозволене законом використання даватиме прийнятний дохід власнику ділянки.

Критерієм фінансової здійсненності, є позитивне повернення інвестованого капіталу, тобто. повернення рівний або більший витрат на компенсацію витрат на утримання, фінансових зобов'язань та повернення самого капіталу.

Максимальна ефективність: розгляд того, яке із фінансово здійснених використань приноситиме максимальний чистий дохід або максимальну поточну вартість.

Оточення, топографія земельної ділянки дозволяє використовувати його під будівництво будівель найрізноманітнішої функціональної спрямованості - адміністративних, складських, сільськогосподарських. При цьому не потрібні додаткові вкладення капіталу, які компенсували б фізичні характеристики досліджуваної ділянки (розмір і форму, топографічні та географічні особливості, інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови, доступність транспортних та комунальних зручностей).

Не виявлено юридичних умов, що обмежують характер використання – законодавчих, муніципальних актів та вимог нормативів. Відсутня інформація про передбачувані зміни нормативних актів у відповідній частині, які б суттєво вплинули на характер використання. Ставлення місцевого населення загалом сприятливе.

Для того щоб коректно використовувати підходи до оцінки вартості, а також дати відповідь на питання про доцільність подальшого існування поліпшень, що є на ділянці, визначення найкращого використання наявних на ділянці поліпшень проводиться у два етапи:

Для ділянки як вільної;

Для ділянки з наявними покращеннями.

При проведенні даного аналізу передбачається, що ділянка землі є незабудованою (або може бути звільнена шляхом знесення наявних будівель). Оцінка земельної ділянки за цих умов необхідна для коректного застосування методу оцінки витрат.

Аналіз можливостей використання ділянки, як вільної

При визначенні найбільш ефективного використання ділянки землі як вільної приймаються до уваги:

Цільове призначення та дозволене використання;

Переважаючі способи землекористування в найближчому околиці земельної ділянки, що оцінюється;

Перспективи розвитку району, в якому розташована земельна ділянка;

Очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості;

Поточне використання земельної ділянки.

Однак вибір варіанта найефективнішого використання землі може здійснюватися серед варіантів, що є фізично можливими, економічно виправданими, відповідними вимогам законодавства, фінансово здійсненими, і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною (принцип найефективнішого використання).

Якщо вартість вільної ділянки перевищує вартість власності з поліпшеннями, найкращим та найефективнішим використанням буде використання землі як вільної. Проте, у разі ситуація інша. Будівля в цілому як єдиний об'єкт нерухомості, безумовно, перевищує вартість ділянки землі. Крім того, приміщення, що оцінюється, розташоване всередині будівлі, що належить різним власникам, і тому власник цього приміщення обмежений у своїх можливостях самостійно використовувати свою частку в земельній ділянці. У зв'язку з викладеним ділянка землі, що відноситься до об'єкта оцінки, не може розглядатися як вільна. Тому оцінювач аналізував можливі варіанти використання ділянки із існуючими покращеннями.

Висновок: Розташування земельної ділянки, а також вся інфраструктура даного району робить економічно ефективним використання його під забудову, будинками комерційного призначення.

Аналіз варіантів використання об'єкта, що оцінюється: Нежитлового будинку

Використання як виробничих і складських приміщень

Об'єкт оцінки - нежитловий будинок, накладає обмеження на можливі варіанти його використання. Наприклад, неприпустимо використання приміщень пов'язаних з організацією виробництв, технологічний процес яких так чи інакше пов'язаний з підвищеним рівнем шуму, вібрації, шкідливих викидів, пожежонебезпеки. Використання приміщень як склад є абсолютно невиправданим з точки зору фінансової ефективності. Доходи від здачі у найм складських приміщень значно нижчі від відповідних доходів від використання їх у ролі торгових чи офісних приміщень. Отже, від таких варіантів використання слід відмовитися.

Використання приміщень, як торгових

Аналіз ринку нерухомості показує, що вартість продажу та орендні ставки для торгових площ вищі, ніж для офісних приміщень. Тому таке використання могло б бути ефективнішим. Разом з тим, при виборі варіанта найефективнішого використання слід врахувати, що використання приміщення для розміщення повноцінного магазину пов'язане з великими витратами, що обумовлені необхідністю значного перепланування та ремонту. Навколишня інфраструктура розташування об'єкта оцінки це - промислові, адміністративні та великі торгові об'єкти. Таким чином, зважаючи на те, що об'єкт оцінки розташований хоч і в жвавому місці, але недостатньо вдало з погляду дрібної роздрібної торгівлі, фінансова доцільність цього варіанту виглядає сумнівною.

Використання приміщень як комерційний об'єкт - офісної будівлі.

Аналіз ринку нерухомості показує, що комерційна будівля - значно спокійніший об'єкт інвестицій. Попит на комерційні приміщення зростає за економікою. Причина того, що в даний час сировинні, фінансові, банківські структури займаються активним інвестуванням на ринок комерційної нерухомості, у високому рівні прибутковості офісних проектів. При високому інвестиційному потенціалі Кемерово відчуває гостру нестачу якісних комерційних приміщеннях. У зв'язку з вищесказаним Оцінювач вважає, що таке використання є найефективнішим.

Висновок: Таким чином, найкращим і найбільш ефективним використанням об'єкта, що оцінюється, є використання будівлі в якості офісної.

2. Оцінка нерухомості

2.7. Особливості оцінки землі

2.7.3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання землі

При оцінці земельної ділянки слід визначити варіант її найкращого та найефективнішого використання, який визначається взаємодією низки факторів.

Аналіз найкращого використання включає вивчення альтернативних варіантів використання (освоєння, забудови) земельної ділянки та вибір оптимальної. При цьому враховуються перспективність розташування, стан ринкового попиту, вартість забудови, стабільність передбачуваних доходів тощо.

Велике значення при оцінці вартості об'єкта, що складається із земельної ділянки та будівель, надається аналізу найкращого використання, по-перше, ймовірного вакантної земельної ділянки та, по-друге, земельної ділянки з наявними поліпшеннями.

Аналіз імовірної вакантної земельної ділянки є необхідним етапом щодо її вартості, і він заснований на встановленні найбільш дохідного варіанту використання землі.

Аналіз земельної ділянки з наявними покращеннями передбачає прийняття рішення про знесення, модернізацію або збереження наявних на земельній ділянці поліпшень з метою забезпечення максимальної доходності об'єкта.

Імовірне та найбільш прибуткове використання ділянки забезпечує її найвищу вартість. Варіанти використання мають бути законними, фізично допустимими та економічно ефективними.

Назвемо основні фактори, що визначають оптимальне використання землі:

1) місце розташування - фактор, що надає основний вплив на вартість земельної ділянки (враховуються перспективність розташування, транспортна доступність, характер оточення);

2) ринковий попит - фактор, що відображає співвідношення попиту та пропозиції на ринку;

3) фінансова обґрунтованість - здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки, яка була б достатньою для відшкодування витрат інвесторів та забезпечення отримання очікуваного прибутку;

4) фізична придатність ділянки – перспектива створення покращень – розмір, топографія, якість ґрунту, клімат, інженерно-геологічні та гідрогеологічні характеристики ділянки, існуюче зонування, екологічні параметри тощо;

5) технологічна обґрунтованість та фізична здійсненність - аналіз співвідношення якості, витрат і строків реалізації проекту, ймовірність стихійних лих, доступність транспорту, можливість підключення до комунальних зручностей, облік розмірів та форми ділянки, наприклад, розмір може бути малий для будівництва промислового об'єкта;

6) законодавча (юридична) допустимість – відповідність варіанту використання земельної ділянки чинному законодавству. Виявляється внаслідок аналізу будівельних, екологічних нормативів, обмежень поверховості, наявності тимчасових заборон на будівництво в даному місці, складності в районі історичної міської забудови, можлива зміна нормативних актів, дотримання правил зонування, негативні настрої місцевого населення;

Оскільки оцінна діяльність передбачає визначення ринкової вартості, аналіз найефективнішого використання виявляє найприбутковіший і конкурентоспроможний вид використання конкретного об'єкта власності.

Вартісною основою будь-якого об'єкта нерухомості є вартість земельної ділянки. Розташовані на ньому будівлі та споруди можуть бути змінені, проте основні характеристики ділянки зазвичай залишаються незмінними. Водночас дохід конкретної ділянки залежить від ефективності її використання. Інвестор, вибираючи земельну ділянку на конкретному ринку, розуміє, що різниця вартості різних ділянок пояснюється їх якісними характеристиками.

Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості передбачає проведення докладного дослідження ринкової ситуації, характеристик об'єкта, що оцінюється, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, сумісних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанту і оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання. Таким чином, остаточний висновок про найбільш ефективне використання може бути зроблено тільки після розрахунку вартості.

Найкраще та найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості представляє варіант використання вільної або забудованої ділянки землі, яка юридично можлива та відповідним чином оформлена, фізично здійснена, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами та дає максимальну вартість.

Оптимальне використання ділянки землі визначається конкуруючими факторами конкретного ринку, до якого належить об'єкт власності, що оцінюється, і не є результатом суб'єктивних домислів власника, девелопера або оцінювача. Тому аналіз та вибір найбільш ефективного використання є, по суті, економічним дослідженням ринкових факторів, суттєвих для оцінюваного об'єкта.

Вигляд використання, що забезпечує найбільшу прибутковість землі, є найефективнішим. В основі всіх методів визначення вартості земельної ділянки з метою вибору найбільш ефективного варіанту лежить так звана техніка залишку. Дохід від землі розглядається як залишок між сукупним доходом, що генерується нерухомістю, та тими сумами доходу, які забезпечуються залученням робочої сили, капіталу, основних засобів (функціонуючих будівель та споруд). Вартість земельної ділянки, у свою чергу, представляє різницю між сумарною вартістю всього об'єкта нерухомості та залишковою вартістю будівель або витратами на їх будівництво.

Спосіб найкращого використання нерухомості може або досягатися на основі вже існуючих будівель, або припускати спорудження принципово нових покращень, що вимагає розгляду земельної ділянки як вільної. Тому оцінювачі застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми:

Найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої;

Найбільш ефективне використання ділянки як забудованої.

Існують такі основні причини визначення найбільш ефективного виду використання землі як незабудованої:

1. Виділення вартості нерухомості вартості тільки земельної ділянки.

2. Використання методу порівнянних продаж для оцінки забудованої землі.

3. Розрахунок втрати вартості через зовнішнього старіння.

4. Оцінка реальної вартості землі у складі об'єкта нерухомості, що є неоптимальним для даної ділянки

Аналіз найефективнішого використання забудованої ділянки роблять із двох причин:

1. Ідентифікація виду використання об'єкта нерухомості, що забезпечує максимальний загальний дохід на вкладений капітал.

2. Виявлення над ринком об'єктів нерухомості однакового призначення з порівнянним рівнем ефективності использования.

Розглянемо різницю між найбільш ефективним використанням ділянки без будов та об'єкта нерухомості з будівлями з прикладу нерухомості виробничого призначення, має токсичні викиди. Район, в якому розташований об'єкт, що аналізується, за своїми природними характеристиками освоюється як приміський житловий масив.

Максимальна ефективність використання ділянки без будівель, з найбільшою ймовірністю, буде ґрунтуватися на використанні під житловий котедж. У цьому випадку виникнуть витрати на знесення та утилізацію наявного об'єкта. На практиці потенційний власник власності здійснюватиме перезабудову ділянки лише в тому випадку, якщо залишкова вартість споруд невелика.

Прийом визначення найкращого і найефективнішого використання оцінюваної нерухомості як незабудованої земельної ділянки виходить з припущенні, що вона немає будівель, чи то, можливо звільнено від будівель у результаті їх знесення. У результаті визначаються вартість землі на основі вибору можливих варіантів використання, що забезпечують дохідність нерухомості, та під-

бору параметрів об'єктів нерухомості відповідно до конкретного призначення.

Варіант використання ділянки землі як незабудованої має два основні різновиди:

1. Використання ділянки землі для спекуляції, тобто для продажу її без покращень інвестору, який згодом відповідно до вимог ринку або власних уподобань проведе його забудову. Цей варіант застосовується у разі, коли ринки нерухомості перенасичені.

2. Забудова земельної ділянки новими будинками та спорудами, у тому числі:

забудова без проміжного використання, якщо розглядається варіант нового використання, який приймається ринком на дату аналізу;

забудова з проміжним використанням передбачає тимчасове збереження існуючого варіанта використання, до того моменту як новий варіант буде затребуваний ринком, виходячи з прогнозу ринкової ситуації; поділ або об'єднання земельної ділянки для досягнення найбільш ефективного використання; Забудова ділянки новими будівлями, аналогічними за призначенням та фізичними параметрами існуючому об'єкту. Найбільш поширеною ситуацією оцінки нерухомості на основі незабудованої ділянки є його умовна незабудованість. Це пов'язано з тим, що на ділянці, що аналізується, є будівля, яка впливає на вартість об'єкта. у цьому випадку вибір варіанта найбільш ефективного використання ділянки як незабудованого набуває форми інвестиційного проектування на стадії прийняття рішення.

У цьому випадку оцінювачу необхідно відповісти на низку запитань:

1. Як можна використовувати земельну ділянку, якщо вона фактично не забудована або може бути звільнена від існуючих будівель?

2. Який тип будівлі або інших будівель, що забезпечують обраний варіант використання, можна побудувати на цій землі виходячи з її фізичних та інших характеристик та в які терміни?

3. Чи слід розглядати існуючий вид використання як проміжний?

Наприклад, якщо для досягнення найбільш ефективного використання землі необхідно провести будівельні роботи, оцінювачу слід визначити:

Витрати на знесення існуючих будівель;

Вид найбільш ефективного напряму використання об'єкта нерухомості (офіс, готель, склад тощо), що відповідає поточним ринковим стандартам і включає елементи за найбільш прийнятними цінами;

Характеристики оптимальних будов, які мають бути зведені для максимального використання потенційних характеристик ділянки (поверховість, оптимальна площа функціонального підрозділу, кількість даних підрозділів та ін.);

Рівень орендної плати та експлуатаційних витрат;

Вартість споруд, що споруджуються, з урахуванням витрат на фінансування.

Прийом найефективнішого використання земельної ділянки як забудованої передбачає збереження на ділянці існуючих будівель. Варіант використання ділянки землі як забудованої має два основні різновиди:

1. збереження існуючого призначення оцінюваної нерухомості;

2. зміна існуючого призначення оцінюваної нерухомості.

В обох випадках розглядаються необхідність та можливість:

Збереження існуючого обсягу та якості послуг, що надаються нерухомістю;

Проведення будівельних робіт з реконструкції будівель для підвищення їх класу та зміни ставок орендної плати;

проведення будівельних робіт з розширення площ за рахунок додаткової прибудови або зведення додаткових поверхів;

Зменшення існуючих площ за рахунок часткового знесення.

Оцінювач, порівнюючи існуючий варіант використання розташованих на земельній ділянці будівель з оптимальним варіантом будівлі, повинен отримати відповідь на такі питання:

1. Чи доцільно продовжувати експлуатувати будинок у його нинішньому стані?

2. Який варіант перебудови будівлі обрати: реконструкцію, розширення, часткове знесення?

3. Як і у які терміни окупляться витрати?

Найбільш оптимальний варіант використання будівель забезпечить максимальну вартість інвестиційно привабливої ​​нерухомості з урахуванням ставки прибутковості, що визначається відповідно до ризику обраного варіанту. Цілком очевидно, що ризики збереження існуючого способу використання нерухомості та різних варіантів перебудови будуть неоднакові.

В оцінному звіті необхідно відокремити найефективніше використання ділянки як незабудованої від найефективнішого використання ділянки як забудованої. Звіт про оцінку повинен чітко ідентифікувати, пояснювати та обґрунтовувати мету та висновок щодо кожного виду використання.

Олександр Левкін

Генеральний директор патентного бюро "Царський привілей".

Щоб новаторська ідея стала капіталом, потрібно успішно запустити її ринку. Для цього недостатньо створити продукт, важливо подбати про охорону інтелектуальної власності та ефективно запатентувати розробку.

Якісно оформлений патент - легальна монополія, інструмент капіталізації компанії та залучення інвестицій у бізнес. Однак часто винахідники, подаючи документи на патент, намагаються зберегти в таємниці подробиці технології, побоюючись крадіжки ідей. Це веде до звуження обсягу прав та зниження стійкості патенту до заперечення. Щоб уберегти себе від помилок, варто знати про нюанси процесу.

Ризики публічності

Спочатку слід зрозуміти, як проходить сама процедура патентування. Від імені винахідника або від юридичної особи до Федерального інституту промислової власності (ФІПС) подається пакет заявкової документації. До нього входить:

• патентна формула (суть винаходу в одному реченні);
• розгорнутий опис, який роз'яснює деталі;
• реферат;
• заяву на реєстрацію патенту.

Також до заявки можуть додаватися креслення та інші документи, які більш детально розкривають ідею.

Пакет подається до ФІПС, а через один-півтора року інформація про винахід публікується на сайті відомства.

Саме на цьому етапі – після публікації опису розробки – у інноватора з'являються ризики.

З одного боку, заявник патенту повинен скласти опис настільки докладно і чітко, щоб абстрактний фахівець у відповідній галузі техніки зміг відтворити винахід та отримати заявлений технічний результат. Інакше власник ідеї ризикує отримати відмову ФІПС у патентуванні.

З іншого боку, публікація про патент буде доступна всім бажаючих, а значить, будь-хто зможе відтворити винахід. З погляду законодавства, власник патенту має право захищати свою ідею від незаконного використання, але відслідковувати порушників і боротися з ними дуже непросто. Тому необхідно збалансовано описати свою розробку.

Як отримати права на винахід та зберегти конкурентну перевагу

Спосіб 1. Засекретити частину інформації як ноу-хау

Як реалізувати таку стратегію охорони? При подачі заявки на патент можна зберегти частину інформації в таємниці або, як кажуть, як ноу-хау.

Відповідно до Цивільного кодексу РФ, ноу-хау (секретом виробництва) визнаються відомості будь-якого характеру, що мають дійсну чи потенційну комерційну цінність внаслідок невідомості їх третім особам. До таких відомостей у третіх осіб не повинно бути вільного доступу на законній підставі, а власник таких відомостей зобов'язаний вживати розумних заходів для дотримання їх конфіденційності, у тому числі шляхом запровадження режиму комерційної таємниці.

приклад.Інноватор вперше придумав застосовувати нікелевий шлак як акваріумний грунт. У такому випадку достатньо вказати загальну інформацію про склад шлаку, технологію його отримання та очищення, що дозволяє застосувати його за призначенням, або просто приклад реалізації винаходу. При цьому можна ввести на підприємстві режим комерційної таємниці або конфіденційності та оформити як ноу-хау особливості процесів очищення та підготовки шлаку, що визначають його найвищі споживчі характеристики.

Ця стратегія більше підходить для патентування застосувань та способів, що базуються на нових принципах.

Тоді в патенті відображається загальна суть, а докладна та найважливіша інформація залишається конфіденційною, при цьому співробітники компанії відповідають за те, щоб відомості не пішли в чужі руки. В результаті потенційному конкуренту, якому сподобається патент, доведеться витратити чимало часу та ресурсів на власні дослідження, а творець ідеї на той час може вивести свій продукт на новий рівень якості.

Спосіб 2. Розкрити інформацію про всі можливі та неможливі варіанти реалізації винаходу

Хоч би як парадоксально це звучало, але включення в опис великої кількості інформації може надійно захистити від незаконного використання ідеї. При подачі документів у ФІПС є можливість здійснення одного цікавого маневру - надання максимальної кількості варіантів реалізації винаходу.

Наприклад, в описі патенту можна викласти найкращі, найгірші і навіть неіснуючі варіанти розробки. Це допоможе отримати найбільший обсяг прав і в той же час захистити цінну інформацію, сховавши її у розлогих формулюваннях.

Загальна картина значно розмивається рахунок безлічі варіантів, і конкурентам буде складніше з'ясувати, що з заявленого максимально ефективно.

Власнику ідеї зіграє на руку використання так званих гіперонімів, або пологових понять. Йдеться про максимально широкі формулювання окремих ознак ідеї.

приклад.Творцю дистилятора подвійної перегонки немає потреби вказувати у формулі конкретний варіант реалізації апарату. Позначити ідею можна так: «Дистилятор містить два послідовно з'єднаних перегінних куба, один з яких розташований всередині іншого». До опису при цьому можна додати велику кількість креслень з різними варіантами розміщення та з'єднання перегінних кубів, серед яких буде найкращий.

Ця стратегія в першу чергу актуальна при патентуванні пристроїв, коли вкрай складно зберегти в таємниці особливості конструкції, оскільки вони можуть бути визначені у вигляді реінжинірингу виробу. Розмивання опису дозволить розсіяти фокус уваги потенційних виробників контрафакту, як мінімум, до моменту масштабного випуску продукції, за рахунок чого правовласник знову зможе бути на крок попереду.

Спосіб 3. Позначити діапазон застосування та засекретити важливе

Якщо йдеться про патентування речовин, способів їх отримання або інших технологічних аспектів, то, як правило, при патентуванні у формулу винаходу включають інформацію про різні технологічні режими або про хімічний склад речовин. Такі відомості слід викладати як діапазонів.

Винахідники, які використовують таку техніку неправильно, ризикують залишитись без патенту навіть після його реєстрації. Справа в тому, що часто при використанні діапазонів винахідник вказує їх навмання або розширює настільки, що рішення перестає працювати. У той же час мало хто знає про можливість заперечення патенту за критерієм «промислова застосовність», коли патент визнається недійсним, якщо його формула та опис не дозволяють отримати заявлений технічний результат. Як правильно вказувати діапазони?

Необхідно експериментально визначити верхню та нижню межі кожного параметра, тобто з'ясувати, за яких максимальних та мінімальних характеристик технологія залишається робочою.

приклад.Науковці винайшли речовину для очищення води від нафти на основі мікрогелів полісахаридів. Концентрація мікрогелів у воді має становити від 0,1 до 20 г на літр, щоб процес мав потрібний результат. При меншій концентрації мікрогелі не вловлюватимуть нафту взагалі, а при більшій речовині відразу випаде в осад.

У такому випадку в описі патенту необхідно навести приклади із зазначенням технічного результату, коли концентрація мікрогелів полісахаридів буде знаходитись у цих межах. Слід додати один або кілька прикладів із зазначенням концентрації всередині даного діапазону. Також варто передбачити обґрунтування того, чому технічний результат не досягається за межами вказаного діапазону.

За такого підходу інноватор, з одного боку, дає достовірну інформацію про технічне рішення, отже, виключає ризики відмови у реєстрації та оскарження патенту. А з іншого боку, не розкриває і може засекретити як ноу-хау найефективніший варіант реалізації своєї ідеї. Винахідник знову виграє час, поки конкуренти перебирають мільйон поєднань різних параметрів у пошуках найефективніших варіантів.

Підсумок

Розглянуті інструменти дозволяють підвищити ефективність патентування, знизити або виключити деякі ризики, але не є гарантією захисту. Необхідно комплексно підходити до процесів управління інтелектуальною власністю у кожному окремому випадку, враховуючи особливості розробки, правовласника, галузі техніки, конкурентів та багато іншого.

Важливо, щоб винахідник розумів необхідність бути відкритим та чесним стосовно патентного фахівця. Слід надавати вичерпну інформацію, відразу вказуючи на місця, де міститься ноу-хау, та розповідати про всі варіанти реалізації винаходу. Надаючи недостовірну інформацію, винахідник ризикує залишитись з непрацюючим патентом.

Найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості представляє варіант використання вільної або забудованої ділянки землі, який юридично можливий і відповідним чином оформлений, фізично здійснений, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами і дає максимальну вартість.

Зазвичай аналіз найбільш ефективного використання проводиться за декількома альтернативними варіантами і включає наступні напрямки:

Ринковий аналіз;

Аналіз реалізованості варіанта;

Аналіз найефективнішого використання.

Ринковий аналіз передбачає визначення попиту варіанти використання, альтернативні існуючому, з вивчення попиту й пропозиції, ємності ринку, динаміки ставок орендної плати тощо. за кожним варіантом.

Аналіз здійсненності передбачає розрахунок базових складових вартості: потоку доходів і ставок капіталізації для визначення вартості з урахуванням змінних параметрів кожного юридично обґрунтованого і фізично здійсненного варіанту.

Аналіз найбільш ефективного використання передбачає розробку детального плану реалізації кожного варіанту з розглядом конкретних учасників ринку, термінів здійснення проекту, джерел фінансування для вибору варіанту, що забезпечує максимальну продуктивність оцінюваного об'єкта.

Критерії аналізу найефективнішого використання:

Юридична допустимість;

Фізична здійсненність;

Фінансова забезпеченість;

Максимальна продуктивність.

Перевірка юридичної допустимості кожного варіанта використання, що розглядається, здійснюється у всіх випадках насамперед. На вибір найбільш ефективного використання нерухомості може вплинути наявність довгострокових договорів оренди. Протягом залишкового терміну оренди використання об'єкта залежить умов договору оренди. Якщо найефективніший варіант використання об'єкта стримується наявністю договору оренди, це слід відобразити у звіті про оцінку.

приклад. Якщо об'єкт обмежений договором оренди землі, термін якого закінчується більш ніж через 12 років, то, можливо, немає економічної доцільності в будівництві нового будинку, у якого економічний термін служби становить 40 років.

приклад. Будівництво будівель певної поверховості, протипожежні розриви, вимоги інсоляції.

Фізична здійсненність. Критерії фізичної здійсненності — розмір, форма, район, дизайн, стан ґрунту та під'їзні шляхи до ділянки, а також ризик стихійного лиха (таких, як повінь або землетрус) — впливають на передбачуваний варіант використання землі.

Фінансова забезпеченість. Варіант вважається фінансово прийнятним, якщо він забезпечує дохід від експлуатації, рівний або перевищує обсяг експлуатаційних витрат, витрати на фінансування та необхідну схему повернення капіталу. Якщо вид використання не передбачає отримання регулярного доходу від експлуатації, то в ході аналізу відбираються ті варіанти, які створюють нерухомість, за вартістю рівну або перевищує витрати на будівництво або реконструкцію об'єкта для цього нового виду використання. Оцінювач повинен порівняти приріст капіталу або дохід від використання нерухомості з понесеними капітальними витратами. Якщо дохід нижче витрат або перевищує їх лише незначно, такий вид використання визнається нездійсненним у фінансовому відношенні.

Для оцінки видів використання, що приносять регулярний дохід від експлуатації, по кожному з них оцінювач розраховує загальний чистий операційний дохід, індивідуальну ставку доходу на інвестований капітал, суму доходу, що відноситься до землі. Якщо чистий прибуток відповідає необхідної прибутковості інвестицій і забезпечує необхідну прибутковість земельної ділянки, цей вид використання є здійсненним у фінансовому відношенні.

Максимальна продуктивність - це найбільша вартість земельної ділянки як такої, незалежно від того, є вона вільною (фактично або умовно) або забудованою. Таким чином, реалізація даного критерію передбачає з усіх юридично дозволених, фізично реалізованих і забезпечують позитивну величину доходу варіантів вибір того виду використання, який забезпечує максимальну вартість основи нерухомості - земельної ділянки.

Максимальна продуктивність земельної ділянки визначається шляхом співвідношення суми його доходу зі ставкою капіталізації, необхідною ринком для даного виду використання. Вигляд використання, що забезпечує найбільшу прибутковість землі, є найефективнішим. В основі всіх використовуваних методів визначення вартості земельної ділянки з метою вибору найбільш ефективного варіанту лежить так звана техніка залишку.

Дохід від землі розглядається як залишок між сукупним доходом, що генерується нерухомістю, і тими сумами доходу, які забезпечуються залученням робочої сили, капіталу, основних засобів (функціонуючих будівель та споруд). Вартість земельної ділянки, у свою чергу, представляє різницю між сумарною вартістю всього об'єкта нерухомості і залишковою вартістю будівель або витратами на їх зведення.

Спосіб найкращого використання нерухомості може або досягатися на основі вже існуючих будов, або припускати спорудження принципово нових поліпшень, що вимагає розгляду земельної ділянки як вільної.

Виходячи з цього оцінювачі застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми:

- найбільш ефективне використання ділянки як незабудованого;

- найбільш ефективне використання ділянки як забудованої.

Прийом визначення найкращого і найефективнішого використання оцінюваної нерухомості як незабудованого земельного част-ка базується на припущенні, що вона не має будівель, або може бути звільнена від будівель в результаті їх зносу. У результаті визначаються вартість землі на основі вибору можливих варіантів використання, що забезпечують дохідність нерухомості, та підбору параметрів об'єктів нерухомості відповідно до конкретного призначення.

Варіант використання ділянки землі як незабудованої має два основні різновиди:

Використання ділянки землі для спекуляції, тобто для продажу його без поліпшень інвестору, який згодом відповідно до вимог ринку або власними перевагами проведе його забудову. Даний варіант застосуємо в
у разі, коли ринки нерухомості перенасичені.

Забудова земельної ділянки новими будинками та спорудами, у тому числі:

- забудова без проміжного використання, якщо розглядається варіант нового використання, що приймається ринком на дату аналізу;

- забудова з проміжним використанням передбачає тимчасове збереження існуючого варіанта використання, до того моменту як новий варіант буде затребуваний ринком, виходячи з прогнозу ринкової ситуації;

- поділ або об'єднання земельної ділянки для досягнення найбільш ефективного використання;

- забудова ділянки новими будівлями, аналогічними за призначенням та фізичними параметрами існуючому об'єкту.

Прийом найефективнішого використання земельної ділянки як забудованої передбачає збереження на ділянці існуючих будівель.

Варіант використання ділянки землі як забудованої має два основні різновиди:

- Збереження існуючого призначення оцінюваної нерухомості;

- Зміна існуючого призначення оцінюваної нерухомості.

Оцінка максимальної продуктивності залежно від оцінки коефіцієнта капіталізації, проводиться з використанням наступних методів.

Перший метод: Земельна ділянка розглядається як незабудований, коефіцієнти капіталізації для землі і будов різні.

1. Визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будівлями та спорудами певного призначення, з урахуванням ринкового попиту та пропозиції.

Внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження та втрат під час збору платежів.

Визначення можливості отримання та величини інших доходів.

6. Розрахунок експлуатаційних витрат.

7. Розрахунок резерву витрат капітального характеру.

8. Розрахунок чистого операційного доходу.

9. Розрахунок коефіцієнта капіталізації будівель.

10. Оцінка доходу, що приноситься побудованими будинками та спорудами.

11. Розрахунок доходу, який належить до землі.

12. Розрахунок коефіцієнта капіталізації земельної ділянки.

13. Оцінка вартості земельної ділянки методом капіталізації доходу, що приноситься землею.

Другий метод: Земельна ділянка розглядається як незабудований, коефіцієнти капіталізації для будівель і землі однакові.

Визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будівлями та спорудами, певного призначення з урахуванням ринкового попиту та пропозиції.

Розрахунок потенційного валового доходу.

Внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження та втрат під час збору платежів та величини інших доходів.

Оцінка дійсного валового прибутку.

Розрахунок експлуатаційних витрат та резерву витрат капітального характеру.

Розрахунок загального чистого операційного доходу.

Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації для оцінюваної нерухомості.

Оцінка нерухомості шляхом капіталізації чистого операційного доходу, що приноситься нерухомістю.

Оцінка вартості земельної ділянки доходу як різниці між розрахунковою вартістю нерухомості та витратами на покращення.

Третій метод: Земельна ділянка розглядається як незабудована, і відома ринкова ціна продажу нерухомості передбачуваного призначення:

1. Визначається ринкова вартість готового об'єкта нерухомості конкретного призначення, яку можна побудувати на аналізованій земельній ділянці.

2. Розраховується вартість будівництва, включаючи прибуток девелопера.

3. Оцінюється вартість земельної ділянки як різниця між
ціною продажу об'єкта нерухомості та сукупними витратами.

Четвертий метод: Земельна ділянка розглядається як забудована, будівлі вимагають проведення деяких поліпшень:

Визначення загального коефіцієнта капіталізації.

Розрахунок витрат за вдосконалення об'єкта.

Розрахунок приросту вартості нерухомості з урахуванням вироблених поліпшень.

П'ятий метод:Земельна ділянка розглядається як забудована, не потребує перебудови:

Розрахунок чистого операційного доходу, що приноситься нерухомістю.

1. Визначення загального коефіцієнта капіталізації.

Оцінка вартості нерухомості шляхом капіталізації чистого операційного доходу.

Виявлені особливості об'єктів нерухомості та розвитку ринкової ситуації можуть вимагати нестандартних видів використання.

Відокремлені види використання

Як правило, найбільш ефективні варіанти використання аналізованої нерухомості не відрізняються від використання аналогічних об'єктів. Проте в силу незвичайності або унікальності оцінюваного об'єкта його найбільш ефективний вид використання може відрізнятися.

Проміжні види використання

Якщо варіант найбільш ефективного використання нерухомості грунтується на змінах ринкової ситуації в майбутньому і, отже, може бути здійсненний через якийсь час, що склався на дату оцінки варіант використання розглядається як проміжний. Проміжний вид використання, яке може змінитися через деякий час, можна також ідентифікувати як найбільш ефективний варіант для даного періоду.

Юридично суперечливі види використання

Якщо фактичне використання об'єкта, дозволене законом, не відповідає нормам, що діють в районі його розташування. Зазвичай це наслідок зміни чи виникнення нових норм зонування.

Види використання, що не належать до найефективніших

На практиці реально існуюча забудова може не відповідати найефективнішому способу використання ділянок, на яких вона розташована. Зміна ситуації може вимагати як зміни існуючого призначення нерухомості, так і його збереження, але на якісно іншій основі, що вимагає певних капітальних витрат.

Багатопрофільні види використання

Так, велика будівля може передбачати житлові приміщення, офіси, магазини, сервісні центри і т. д. Аналогічно на земельній ділянці можна побудувати житло, торговий та розважальний центри та інші об'єкти інфраструктури.

Види використання спеціального призначення

Наприклад, найбільш ефективне використання заводу, що випускає обладнання для важкого машинобудування, ймовірно, буде продовження випуску даного обладнання, а найбільш ефективним використанням зернового елеватора, ймовірно, буде збереження його подальшого використання в якості елеватора.

Спекулятивні види використання

Земельна ділянка, що знаходиться у власності, призначена для продажу в майбутньому, розглядається як спекулятивний інвестиційний інструмент.

Надлишкова та зайва площа ділянки

Забудовані ділянки можуть мати надмірну площу, що не вимагається поточним використанням будівель. Незабудовані ділянки можуть мати площу, яка не потрібна для основного найефективнішого використання. Найбільш ефективним способом використання надлишкових площ ділянки може стати забудова додатковими будинками або збереження їх незабудованими.

У певних випадках додаткова площа, не потрібна для наявних будівель і не підлягає відділенню від об'єкта і продажу, є зайвою площею.

Оцінка вартості нерухомості прибутковим підходом

Основні поняття

Принцип очікування

Оцінка ринкової вартості з використанням доходного підходу заснована на перетворенні доходів, які, як очікується, оцінюваний актив буде генерувати в процесі економічного життя, що залишилося, у вартість. З теоретичної точки зору джерело доходу може бути будь-яким: оренда, продаж, дивіденди, прибуток. Головне, щоб він був продуктом активу, що оцінюється. За допомогою цього підходу можлива і доцільна оцінка тих активів, які використовуються або можуть використовуватися в інтересах отримання доходу (нерухомість, акції, облігації, векселі, нематеріальні активи і т.п.).

Основні принципи оцінки доходного активу - принцип очікування та принцип заміщення. Принцип очікування для цього підходу є основним методоутворюючим принципом. Він говорить, що вартість До активу визначається нинішньою (сьогоднішньою, поточною) цінністю (PV -від англ. present value) всіх його майбутніх доходів I: , де до -період володіння активом.

Чим вищий дохідний потенціал оцінюваного активу, тим вища його вартість. При цьому аналіз доходів повинен здійснюватися протягом всього економічного життя активу, що залишилося, за умови його використання протягом цього періоду найбільш ефективним чином.

Відповідно до принципу заміщення максимальна вартість Fактиву не повинна перевищувати найменшої ціни Va,за якою може бути придбаний інший аналогічний актив з еквівалентною доходністю: , де т -кількість аналогів. Даний принцип є аналогом економічного принципу альтернативності інвестицій.

У рамках дохідного підходу розрізняють метод прямої капіталізації та метод капіталізації доходів за нормою віддачі на капітал (рис. 3.1). В основі цих методів лежить аналіз та оцінка чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації або дисконтування.

При прямій капіталізації здійснюється оцінка чистого операційного доходу першого року використання активу за умови, що він перебуває в стадії генерації типових доходів, та оцінка коефіцієнта капіталізації для перетворення доходу на поточну вартість, а в методі капіталізації за нормою віддачі на капітал - прогноз чистого операційного доходу в процесі використання активу, включаючи чистий дохід від реверсії в кінці прогнозного періоду, оцінку коефіцієнта дисконтування та визначення суми поточних вартостей цих доходів.

Рисунок 3.1 – Класифікація методів оцінки з доходу.

Відрізняються ці методи способами аналізу та побудови потоку доходів та коефіцієнтів їх перетворення на поточну вартість. У методі прямої капіталізації для оцінки ринкової вартості чистий дохід першого року від використання активу ділиться на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу даних про коефіцієнти капіталізації доходів активів, аналогічних оцінюваного активу. При цьому немає необхідності оцінювати тенденцію зміни доходу в часі, а при оцінці коефіцієнта капіталізації - враховувати окремо його складові: норму віддачі на капітал і норму його повернення.

Передбачається, що облік тенденцій всіх складових оцінюваного активу закладено в ринкових даних. Необхідно відзначити, що метод прямої капіталізації застосовний для оцінки діючих активів, що використовуються найбільш ефективним чином і не вимагають на дату оцінки великих за тривалістю капіталовкладень у ремонт або реконструкцію. При оцінці методом капіталізації за нормою віддачі на капітал окремо враховується тенденція зміни чистого доходу в часі і аналізуються окремо всі складові коефіцієнта капіталізації.

Метод прямої капіталізації - метод оцінки ринкової вартості доходного активу, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом розподілу його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення доходу до вартості активів, аналогічних оцінюваному.

Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал - метод оцінки ринкової вартості дохідного активу, заснований на перетворенні всіх грошових потоків, які він генерує в процесі економічного життя, що залишилося, у вартість шляхом дисконтування їх на дату оцінки з використанням норми віддачі на капітал, витягується з ринку альтернативних за рівнем ризиків інвестицій.

Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, у свою чергу, може мати з формальної (математичної) точки зору два різновиди: метод аналізу дисконтованих грошових потоків (ДЦП-аналіз) і метод капіталізації за розрахунковими моделями.

Метод аналізу дисконтованих грошових потоків - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для оцінки ринкової вартості з використанням в якості ставки дисконтування норми віддачі на капітал окремо дисконтуються з наступним підсумовуванням грошові потоки кожного року експлуатації оцінюваного активу , включаючи грошовий потік від його перепродажу наприкінці періоду володіння.

Метод капіталізації за розрахунковими моделями - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для оцінки ринкової вартості найбільш типовий дохід першого року перетворюється на вартість з використанням формалізованих розрахункових моделей доходу і вартості, отриманих на основі аналізу тенденцій їх зміни в майбутньому .

Чистий операційний дохід, який генерує актив, є різницею дійсного валового доходу та операційних витрат.

У загальному випадку відповідно до принципу очікування математичний вираз для оцінки ринкової вартості активу з використанням доходного підходу має такий вигляд:

де V o -оцінка ринкової вартості, q -поточний номер періоду, I q -чистий операційний дохід q-топеріоду, Y-норма віддачі капітал (ставка дисконтування доходів), V P- грошовий потік від реверсії, до- Номер останнього періоду володіння (При оцінці об'єкта нерухомості як період володіння розглядається прогнозний період.)

В об'єкті нерухомості не амортизується частиною є земельна ділянка, а амортизується - поліпшення земельної ділянки. Земельна ділянка як частина поверхні Землі не схильний до зносу, тобто. з економічної точки зору земельну ділянку слід розглядати як нескінченне (невичерпне) джерело доходу, вартість якого з часом може тільки зростати. Поліпшення ж мають кінцевий термін економічного життя - період часу, протягом якого сума доходів, які генерує об'єкт, перевищує суму витрат на його експлуатаціюДо активу, що амортизується, слід також віднести інвестиції, спрямовані на придбання права оренди активу протягом кінцевого проміжку часу.

Таким чином, дохід I q (від англ. слова - Income) деякого q-го року можна розбити на дві складові:

де - Дохід на інвестиції (дохід на капітал) і - Дохід для повернення первісних інвестицій (дохід для повернення капіталу).

Дохід на інвестиції q-го року, у свою чергу, можна розділити також на дві складові: дохід на інвестиції, рівні ринкової вартості поліпшень на початку q-го року, і дохід на інвестиції, рівні ринкової вартості земельної ділянки цього ж року :

Норма віддачі на капітал, інвестований у землю, дорівнює нормі віддачі на капітал, інвестований у поліпшення: Y L = Y B = Y.

Отже, дохід на капітал можна представити у вигляді виробництва вартості цього капіталу на єдину норму віддачі:

- від покращень

З (6.1.2) випливає, що дохід на капітал, що відноситься до поліпшень, і поточна ринкова вартість пов'язані між собою прямо пропорційною залежністю 1 . При цьому дохід позиціонований наприкінці року, а вартість покращень — наприкінці попереднього року або на початку поточного. Поліпшення через природне зношування втрачають свою вартість. Отже, дохід, пов'язаний з поліпшеннями, також є спадною функцією часу.

Для об'єктів, що вимагають певних капітальних вкладень на їх поліпшення (вільна земельна ділянка, «недобуд», реконструйований об'єкт тощо), початкові інвестиції з економічного погляду слід визначити як суму невідшкодованих інвестицій V HU тобто . майбутню вартість потоку капіталовкладень (витрат) на створення об'єкта як джерела доходів або, що те ж саме, акумульовану до дати експлуатації дохідного активу за деякою нормою відсотка суми витрат на його створення