Програма недофінансування з іпотеки Ощадбанк

Як продати квартиру та не сплачувати податок, оформити іпотеку, не маючи початкового внеску, і що робити, якщо перепланування не узаконено у БТІ? Як показує практика, фахівці з нерухомості мають відповіді на всі ці питання. Ріелтори вважають за краще називати їх «лазівкою в законі».

Недофінансування

Платити чи не платити податок? Більшість власників, які володіють об'єктами нерухомості менше трьох років, під час продажу квартир чи будинків навіть не замислюються: однозначно не платити. Тим більше що й способи уникнення податків придумані давно і успішно практикуються. Ріелтори використовують схему, за допомогою якої закон, на перший погляд, не порушується.

«Таким клієнтам ми пропонуємо в договорі купівлі-продажу на об'єкт, що продається, вказувати ту ціну, за якою він був колись куплений, а на різницю з реальною вартістю продавці та покупці оформлюють додаткову угоду, - розкрили нам секрет в одному з агентств нерухомості Іжевська. - При цьому реєструється лише основний договір купівлі-продажу, так що офіційно і за документами продавець не отримав жодного прибутку, а отже, й не обкладатиме податком нічого».

З недавніх пір банки пішли назустріч учасникам такої угоди, і, хоч би як це не здавалося, при цій схемі можна навіть оформити іпотеку і отримати необхідну суму кредиту. Схема проста: у кредитному договорі фінансова організація прописує «недофінансування», наприклад, потрібну для покупки квартири суму ділить на дві частини, одна з яких, згідно з договором, йде безпосередньо на покупку квартири, інша – на «інші, невіддільні від покращення житлових умов потреби», просто - на ремонт.

Щоправда, тут таїться небезпека для покупця: якщо угода з якихось причин буде визнана недійсною, продавці можуть повернути лише занижену вартість об'єкта нерухомості, прописану у договорі купівлі-продажу. Повну вартість покупці мають право вимагати через суд виходячи з підписаного обома сторонами додаткової угоди.

Завищення ціни об'єкту

Щоб отримати іпотечний кредит, позичальник повинен мати початковий внесок. У різних банках, залежно від програми, він становить 15-20% від суми житла, що купується. Нерідко потенційні позичальники таких коштів не мають, але і тут ріелтори знайшли вихід, і рятівні пункти знову прописуються в договорі купівлі-продажу.

«Якщо клієнт не має грошей на початковий внесок, то ми застосовуємо так зване завищення вартості, наприклад, квартири на суму необхідного початкового внеску, - розповіла ріелтор Наталія. - Тобто об'єкт нібито продається за набагато більшу суму, ніж насправді, а сума кредиту дорівнює реальній вартості об'єкта. Один з необхідних для отримання іпотеки документів - оцінний звіт - теж не перешкода, оскільки майже кожен ріелтор має знайомого оцінювача, готового оцінити нерухомість у необхідну для угоди суму».

Така лазівка ​​також небезпечна, але тут ризикує продавець. У разі розірвання договору купівлі-продажу покупець має право вимагати з продавця ту суму, що зазначена в договорі, тому юристи радять сторонам ще до вчинення угоди також укласти додаткову угоду, в якій буде вказано реальну вартість житла.

Неузаконене перепланування

Об'єднана кухня з вітальнею, утеплені лоджії, три кімнати замість двох – всілякими варіантами перепланувань сьогодні вже нікого не здивуєш. Причомукоригування в технічний паспорт про зміни у квартирі вносить лише один із п'яти власників, оскільки оформлення перепланування через БТІ – процедура довга та дорога, а фахівці ринку нерухомості знають, як продати таку квартиру. Власне, незаконене перепланування може стати проблемою тільки в тому випадку, якщо покупці - з іпотекою. Камінь спотикання - знову оцінний звіт, у якому оцінювач зобов'язаний надати технічний план, фотографії квартири та зробити позначку, якщо одне одному не відповідає. Деякі банки перестали звертати увагу на такі несуттєві перепланування, як роздільно-сумісні санвузли, ліквідовані вбудовані шафи та темні кімнати, арки замість дверей.

«Коли ми приймаємо замовлення на оцінку квартири, ми завжди запитуємо, для якого банку потрібна оцінка і чи здійснювалося у квартирі перепланування, – розповів фахівець оцінної компанії Григорій. - Не кривитиму душею і говорити, що ні, ми не беремося оцінювати переплановані квартири, скажу тільки, що якщо, на наш погляд, зміни стін не тягнуть за собою можливих катастрофічних наслідків, то, звичайно ж, чому б не допомогти клієнту придбати таку квартиру і самим у своїй заробити. Найчастіше ми просто фотографуємо переплановану кімнату в іншому місці - там, де вона така сама, якою була до змін».

Шанси на те, що підробка фотографій може коли-небудь розкритися, дуже малі. Але покупці такої квартири, навіть якщо це вже не другі треті власники після перепланування, можуть залишитися без житла: угода буде визнана недійсною, коли факт обману банку стане очевидним наглядовим органам.

Хочу залишити негативний відгук щодо співробітника відділення Ощадбанку Московська область, м. Люберці, проспект Октябрьський, д.145 №9040/01218 З-рова А.А.

В даний час я купую квартиру за участю кредитних коштів Ощадбанку. Почалося все, що ми відправили документи на іпотеку 23 серпня 2013 року. Менеджер з іпотечного кредитування З-рів А.А. повідомив, що заявку буде розглянуто протягом 4-5 робочих днів. Через 8 днів я вирішив сам зателефонувати менеджеру та уточнити щодо статусу заявки, у відповідь я почув, що за нашою заявкою відповіді з центрального офісу немає, потрібно ще почекати пару днів. У результаті ми чекали ще 4 робочі дні (загалом 13 днів) і отримали схвалення. На такий довгий термін ми вирішили не звертати уваги та зайнятися пошуками квартири. Зрідка нам доводилося дзвонити менеджеру з деяких питань, тільки не могли до нього додзвонитися. Ну, напевно, трапляється таке, проте потік клієнтів великий. У результаті ми з дружиною знайшли квартиру і готували документи.

До З-рова А.А. як і раніше, було складно додзвонитися, але можливо (зазвичай 1 з 10 спроб була вдало). Все пішло не так із попереднього документа купівлі-продажу. Угода у нас йшла з недофінансуванням, про що менеджеру було сказано не лише нами, а й ріелтором, який представляє інтереси продавців. На запитання яку вказувати суму в цьому договорі нам сказали - вказуйте повну. Здали другий комплект документів, який менеджер приймав у нас похапцем, мабуть до ладу і не подивився, що здаємо. Тепер навіть сумніваюся, що він пам'ятав, що слідка йде з недофінансуванням.

Схвалили нам другу заявку (на квартиру). На угоду змогли вийти майже через тиждень 22 жовтня (черга така!). На угоді внесли початковий внесок, підписали всі папери зі Сбербанком і збиралися їхати до іншого відділення закладення в осередок. У цьому відділенні не було такої можливості. Ось тільки ріелтор продавців виявила в документах, які мали піти на державну реєстрацію угоди, не ті суми. Почали розмовляти з менеджером, і виявилося, що кредит видано і нічого змінити не можна. Після цього продавці квартири фактично розвернулися та хотіли піти. Почали розбиратися із завідувачкою та її підлеглим менеджером, що з цим усім робити. Виявилося, що винні ми, бо неправильно склали попередній договір купівлі – продажу, який скинув нам на пошту З-рів А.А. Виявляється, він тільки-но дізнався про те, що угода йде з недофінансуванням. Хоча я про це телефоном йому говорив, говорила ріелтор продавців незадовго до операції по телефону. Чому він це ніде не помітив, залишається для мене загадкою. Тобто консультацію він дає правильну, а оформляє інші папери. На прохання менеджера змінили та передрукували новий попередній договір купівлі – продажу. Підписувати його було нібито необов'язково. Виїхали з відділення додому, але не встигли дістатися. Зателефонував менеджер, попросив написати заяву про відмову від кредиту. Повернулися – написали раз треба.

Чекали з 22 жовтня до 25 жовтня рішення. Зателефонував З-ров А.А. і повідомив, що в його практиці такий випадок стався вперше, і документи були оформлені невірно, тому Ощадбанк нам відмовив у видачі кредиту (оскільки фактично кредит був виданий, але від нього відмовилися). У той же день менеджер з іпотечного кредитування запевнив нас, що намагатимуться вийти на угоду до середовища. Можна ж було постаратися оформити з першого разу, навряд чи наш випадок перший в історії Ощадбанку. З 25 жовтня ми чекаємо, коли у системі відкотять видачу кредиту.

Сьогодні 30 жовтня. Таким чином, професійна неграмотність та низька кваліфікація співробітника Ощадбанку призвела до того, що в даний час угода з придбання квартири за участю кредитних коштів банку стоїть під великим питанням. Крім того, ми втратили не лише час, а й гроші, хто нам відшкодує збитки? Хочу звернути увагу Служби контролю якості Ощадбанку на низький рівень кваліфікації вказаного працівника. Такі люди, які прикриваються своїм незнанням, повинні займати свої поточні позиції. Скільки часу (днів) необхідно, щоб заявка була повністю відхилена у вашій електронній системі? Сьогодні 30.10.2013, і ми чекаємо вже на восьмий день. Чому ми повинні платити за некомпетентність ваших співробітників своїм часом та грошима?

Купівля нерухомості справа клопітка, що вимагає певних знань у юридичній сфері. Існує маса тонкощів, нюансів, що дозволяють значно заощадити на сплаті податків, отримати позику, не маючи необхідного початкового внеску. Один із інструментів – зазначення невірної ціни квартири у договорі купівлі-продажу. У цьому випадку більшість банків йдуть назустріч клієнтам та кредитують угоду. Іпотека Ощадбанку з недофінансуванням є оптимальним варіантом, що знижує ризики у разі конфлікту сторін.

Цілі вказівки заниженої чи завищеної вартості

Відповідно до законодавства, якщо житлова площа перебуває у володінні менше ніж п'ять років, то при продажу потрібно сплатити податок на додану вартість у розмірі 13%. Враховуючи, що ціна обчислюється мільйонами, далеко не кожен хоче віддавати до скарбниці держави кількасот тисяч карбованців. Уникнути цього можна за допомогою заниження реальної вартості квартири у договорі.

При здійсненні угоди за допомогою іпотеки від Ощадбанку, покупцеві потрібно отримати суму, що дорівнює реальній вартості. Оформлення кредиту з недофінансуванням здійснюється за допомогою включення пункту на невід'ємні покращення житлової площі. Під критерій ідеально підходить ремонт.

Завищення реальної вартості провадиться у разі нестачі коштів на початковий внесок. Залежно від обраного типу іпотеки, потенційному позичальнику потрібно внести від 15 до 20 відсотків суми. Ріелтори йдуть на домовленість із оцінювачем, отримуючи укладання із завищеним розміром ціни.

Нюанси оформлення документів

Офіційно ці маніпуляції з угодою купівлі-продажу є незаконними. Проте практика відома вже тривалий час. Ощадбанк не відмовляє у певному відступі від правил із задоволення потреби клієнта. При прийнятті рішення про зміну фактів у договорі варто враховувати можливі ризики:

• Якщо ціна була занижена, а угода з якихось причин розірвано, то покупець може отримати лише суму, зазначену в офіційних паперах;
• Завищений варіант наражає на ризик продавця. Визнання факту продажу недійсним тягне у себе повернення коштів покупцю;
• Вказівка ​​надто неадекватних цифр приверне увагу податкових служб. Розгляд може загрожувати величезним штрафом та розірванням договору.

При оформленні іпотеки з недофінансуванням від Ощадбанку рекомендується складати додаткову угоду сторін. У ньому вказується реальна ціна квадратних метрів, що купуються, окремі домовленості та обов'язки сторін. Папір стане доказом у суді при виникненні конфліктних ситуацій між учасниками, а також під час проведення розслідування податковою службою.

Щоб вибрати найбезпечніший шлях, рекомендується отримати попередню консультацію юриста чи співробітника Ощадбанку. У другому випадку процедура безкоштовна. Фахівець роз'яснить спірні моменти, надасть поради для мінімізації ризиків. Не маючи юридичної грамотності, не варто робити необдуманих вчинків.

Вимоги до потенційного позичальника

Отримати схвалення іпотеки Ощадбанку з недофінансуванням має право громадянин, який відповідає таким критеріям:

• Знаходиться у віці від 21 до 75 років;
• Є громадянином Російської Федерації;
• Має постійний офіційний дохід, що дозволяє здійснювати щомісячні внески;
• Здійснює трудову діяльність не менше одного року без перерви, у тому числі на останньому місці – не менше як шість місяців;
• Немає заборгованостей чи прострочок по попереднім кредитним зобов'язанням.

Слід окремо відзначити, що угоди з перекручуванням офіційних фактів зазнають більш ретельної перевірки з боку служби безпеки Ощадбанку. Зокрема, уточнюються обставини продажу, увага приділяється «чистоті» об'єкта нерухомості. Співробітниками можуть бути витребовані додаткові документи, що підтверджують благонадійність покупця та продавця.

Плюси та мінуси недофінансування

Використання іпотеки з недофінансуванням від Ощадбанку вигідно позичальнику у разі нестачі коштів на початковий внесок. Це дозволяє розширити вибір об'єктів нерухомості. Але варто враховувати, що зі збільшенням суми кредиту, переплата також зростає. Необхідно тверезо оцінювати особисті фінансові можливості, щоб уникнути втрати коштів та придбаної житлоплощі.

У разі заниження ціни ризик втратити гроші є навіть за офіційного оформлення додаткових угод. Виконати договірні зобов'язання перед Ощадбанком доведеться за будь-якого розвитку подій. Погоджуватися на умови продавця варто лише після посвідчення у надійності та отриманні власної вигоди, наприклад, знижки.

Що таке іпотека із недофінансуванням? Це іпотечна угода, яка передбачає істотне чи незначне зниження ціни об'єкта нерухомості щодо його ринкової (оцінної) ціни. Відповідно до домовленості між сторонами, у договорі купівлі-продажу відображається фактична ціна об'єкта (занижена вартість). Багато банків не надають великого значення розбіжності ціни нерухомості у двох документах:

• в іпотечному (кредитному) договорі;
• у договорі купівлі-продажу.

Кредит, що видається, перевищує ціну будинку, земельної ділянки або квартири. «Надлишкові» кошти фінансова установа оформляє як «суму на невід'ємні поліпшення». Фахівці банку оформлюють спеціальний документ – договір на невіддільні покращення. Цей договір на реєстрацію не здається та складається для продавця, покупця та банку.

Набули поширення випадки, коли сума на невід'ємні поліпшення у кілька разів перевищує ціну нерухомості, зазначену в офіційному договорі купівлі-продажу. Фахівці Росреєстру при реєстрації не перевіряють ціну договору купівлі-продажу, адже законодавчо занижена вартість об'єкта не є причиною відмови у державній реєстрації права власності покупця.

Які вимоги до іпотеки з недофінансуванням висувають банки?

У великих банках іпотечна угода з недофінансуванням стає можливою, якщо оцінювач підтверджує вартість нерухомості, яка зазначена у договорі купівлі-продажу. Кожен банк співпрацює з професійними оціночними компаніями, які пройшли акредитацію та виконують його вимоги, надають звіти у потрібному вигляді. Фахівці оціночної компанії проводять аналіз технічних характеристик об'єкта, дають висновок про його ринкову ціну. Якщо вартість житла, що купується в іпотеку, буде занижена учасниками угоди за своїм бажанням, без повідомлення банку, це призведе до відмови в кредитуванні.

Багато комерційних банків, невеликі за обсягом активів, охоче погоджуються заниження вартості об'єкта, у своїй виставляють свої умови позичальнику. Вони вимагають великого розміру першого внеску по іпотеці. Такі фінансові установи можуть надавати іпотечний кредит за підвищеною ставкою.

Ухиляння від прибуткового податку

Чому користується популярністю зниження вартості квартири в договорі купівлі-продажу при іпотеці? У чому полягає «підводне каміння» такої угоди? У зниженні ціни нерухомості зацікавлений продавець, який не хоче платити прибутковий податок, який стягується з нього після реалізації житла. Він стягується у таких ситуаціях:

• Житло було придбано до 01.01.2016 р., при цьому нерухомість перебуває у власності менше 3 років. Ціна продажу перевищує 1000000 руб. Прибутковий податок 13% стягується від суми, що перевищує 1 000 000 руб.
• Нерухомість куплена після 01.01.2016 р., у власності законного власника вона перебувала менше ніж 5 років. Якщо сума продажу такого об'єкта нерухомості перевищить 1000000 руб., То продавцю доведеться заплатити 13% податку.

Покупцеві не варто погоджуватися на іпотеку з недофінансування, а продавцю не варто пропонувати її. Ймовірно, угодою зацікавляться працівники податкової інспекції. Вони уточнюватимуть деталі укладання угоди купівлі-продажу конкретного об'єкта, будуть збирати всю інформацію щодо її проведення.

Відповідно до законодавства, вартість об'єкта нерухомості є однією з пріоритетних умов договору купівлі-продажу, що укладається між сторонами. Якщо вона відповідає дійсності, істотно відрізняється від ринкової ціни, то разі судового розгляду, визнання угоди недійсною:

• Нерухомість перейде до колишнього власника.
• Покупець поверне собі лише ту суму, що зазначена у договорі купівлі-продажу. Договір на невід'ємні покращення не матиме юридичного значення.

Іноді після укладання угоди продавець відмовляється знятися з реєстраційного обліку та зробити виселення з житла. Це серйозне порушення, яке завдає істотних збитків покупцеві. Відстоювати свої інтереси може в суді, зокрема, йому надано право розірвати договір купівлі-продажу. Але максимальна сума, яку зможе повернути покупець, обмежується тією сумою, що зазначена у договорі-підставі придбання об'єкта нерухомості.

Судова практика

Навіть маючи розписку від продавця про отримання коштів за договором на невід'ємні покращення, покупцеві буде складно відстояти свою позицію. Судова практика у цьому питанні така, що дуже рідко виходить стягнути з продавця грошову компенсацію за витрати, вироблені на невід'ємні поліпшення.

Відповідно до статті 133 ГК РФ, «невіддільні поліпшення» будуть складовою житла. Заниження вартості - це вірна ознака удаваної угоди, яка тільки створює видимість, прикриває умову про ціну договору і вводить усі сторони в оману. Податкова служба зацікавиться підозріло низькою ціною об'єкта нерухомості, зазначеною у договорі.

Відповідальність за несплату податку

Податкові інспектори донарахують прибутковий податок, візьмуть до розрахунку 70% від кадастрової ціни. Заплатити податки продавцю все одно доведеться, оскільки контроль за такими угодами посилився. Якщо кадастрова вартість на квартиру не встановлена ​​на 1 січня того року, в якому її продано, то фахівці податкової служби не мають права донараховувати податки.

Крім донарахування прибуткового податку, продавцю належить виплатити штрафи за уникнення оподаткування, значні пені. Їхній розмір визначається статтею 122 Податкового кодексу. Ймовірно, і притягнення продавця до кримінальної відповідальності.

Не варто покладатися на чесність покупця

Якщо передача грошей при іпотеці в Ощадбанку чи іншій фінансовій установі здійснюється без застосування індивідуального банківського сейфу, то зростають ризики продавця. За неповної суми договору покупець може заплатити продавцю лише фактичну вартість житла, зафіксовану в договорі. Після укладання угоди про купівлю-продаж продавець оформляє кілька розписок:

1. отримання повної суми коштів, зазначеної у договорі купівлі-продажу;
2. отримання коштів на невід'ємні поліпшення.

Суму фактичної вартості нерухомості продавець зазвичай одержує до переходу права власності на нерухомість. Якщо не використовується сейфовий осередок при розрахунку з покупцем, то гроші на невід'ємні покращення продавець отримує після реєстрації угоди відповідно до норм законодавства. Існує ймовірність, що покупець не виконає домовленості, заплатить лише фактичну ціну, що фігурує у договорі.

Якщо купується квартира за зниженою ціною, то покупець упускає фінансову вигоду. Він зможе оформити податкове відрахування лише із заниженої ціни житла, яка зазначена у договорі купівлі-продажу.

Іпотека з недофінансуванням – шахрайська схема?

Підозрительно низька ціна квартири – важливий фактор, який може вказувати на шахрайські дії з нерухомістю, намір заробити на довірливості. Зловмисники можуть вступити в змову з власниками житла, під будь-яким приводом умовити їх вказати в договорі надто низьку ціну. Одночасно укладається і договір на невід'ємні покращення.

Через деякий час колишні власники звернуться до суду, вимагатимуть визнати правочин незаконним, наведуть справедливі аргументи, щоб його розірвати. Часто суд захищає позицію колишніх власників, задовольняє їхні вимоги. В результаті продана квартира знову повертається колишнім власникам, а покупцям належить тільки фактична вартість.

Висновок

Кожен вирішує собі сам - піти на таку угоду чи ні. Інформаційна поінформованість допомагає ухвалити правильне рішення. Проконсультуйтеся з грамотним юристом або адвокатом щодо угоди з іпотеки з недофінансуванням, щоб передбачити можливий розвиток подій.

Іпотека з недофінансуванням або ризики придбання нерухомості за заниженою ціною

Для уникнення виплати податку при продажу житла багато власників наполягають на заниженні вартості квартири в договорі купівлі-продажу. Покупці зазвичай не заперечують. Однак це може ускладнити отримання іпотеки. Деякі банки на фіктивне заниження у документах вартості об'єкта погоджуються. Інші відмовляють принципово. До якого банку звертатися позичальнику в такій ситуації, і як проходитиме іпотечна угода з намальованими цифрами у договорі?

Під час продажу об'єктів нерухомості, що перебувають у власності менше 3 років, продавець зобов'язаний виплатити прибутковий податок. А якщо квартира була куплена після 1 січня 2016 року, термін володіння, після якого відпадає необхідність виплачувати податок у продажу, становить 5 років (податкове законодавство було жорсткіше).

Податок – 13% – стягується від суми, що перевищує 1 млн рублів. Для наочності: при продажі однокімнатної квартири в Єкатеринбурзі середньою вартістю 2,5 млн рублів, власник повинен буде перерахувати податкову інспекцію 13% від суми в 1 500 000 рублів. А це – 200 000 рублів. У власника є можливість цілком законно скоротити отримані доходи величину витрат. У цьому випадку податок обчислюватиметься з доходу, отриманого від продажу.

Не всі власники згодні на альтернативу: чекати на визначений термін або сплачувати податок. Для «оптимізації» оподаткування власники часто вдаються до того, що занижують вартість квартири в договорі купівлі-продажу.

Скажімо відразу, всі хитрощі уникнення виплати податку небезпечні для обох сторін угоди та незаконні. Якщо податкова інспекція зацікавиться проведеною операцією, то уточнюватимуться деталі угоди.

Ганна Соколова

старший юрист ТОВ ЮФ «Юрліга-бізнес»

Є таке поняття як свобода договору. Якщо сторони домовилися, що продають об'єкт за 1 млн. рублів, то це їхнє право. Це не є порушенням закону. Проте всі документи про продаж нерухомості з управління Росреєстру потрапляють до податкової. Усе це перевіряється. Насправді, якщо податковим органом вбачається, що мало місце прямого заниження вартості квартири за договором, вони самостійно роблять оцінку вартості цієї квартири та нараховують податок з виявленої різниці. У такому разі буде направлено повідомлення про необхідність сплати податку з продажу нерухомості.

Для покупця угода із заниженням ціни у договорі є невигідною та ризикованою. Справа в тому, що вартість є істотною умовою договору купівлі-продажу, і якщо вона зазначена неправильно, то договір може бути визнаний у суді недійсним. У цьому випадку, покупець і продавець будуть зобов'язані повернути другові один, що все належить за договором. Чи будуть прийняті до розгляду розписки, і чи покупець отримає назад всю суму - вирішуватиметься в суді.
Ще одним мінусом такої угоди і те, що покупець зможе оформити податкове відрахування лише з офіційної (заниженої) вартості квартири, тобто. буде отримано меншу суму.

Довести розбіжність буде нескладно. Вказану ціну податкова інспекція може порівняти з кадастровою вартістю. За законом, ринкова ціна може бути меншою за кадастрову, максимум, на 30%. Втім, кадастрову ціну не завжди визначено коректно. Багато власників вже виявили помилки і звернулися за переоцінкою. Помилки у кадастрі залишили продавцям простір для маневрів. Актуалізацію кадастрових цін у Свердловській області планується провести до 2018 року.

Олена М'яло

Ринок ще працює за старими правилами, схеми заниження досі мають місце. Продавці продовжують наполягати на заниженні, хоча, по суті, ФНП є інструмент, яким дозволяє обчислювати порушників. Хоча не секрет, що з кадастровою вартістю зараз багато колізій та помилок. Приклад із практики: нежитлове приміщення, яке виставлене на продаж за 10 млн. рублів, має кадастрову ціну 92 000 рублів.

При цьому продавець має право продати квартиру за будь-якою ціною. Вона може бути як вищою, так і нижчою за ринок. Наприклад, якщо продавцю терміново потрібні гроші, об'єкт може бути проданий з великим дисконтом. Факт навмисного заниження ціни з метою ухилення від виплати податку ще належить довести. Однак якщо податковій інспекції вдасться це зробити, то, крім невиплаченого податку, продавцю можуть виписати штраф.

Володимир Ярков

професор Уральської юридичної академії

Це є ухиленням від оподаткування. Податковим кодексом передбачено за це санкції. З невиплаченої суми може бути стягнуто як податок, і штраф.

Розмір штрафів зазначено у ст.122 Податкового кодексу. Так, за заниження податкової бази чи неправильне обчислення суми податку передбачено штраф у розмірі 20% від несплаченого збору. Якщо ж це було зроблено навмисне, то штраф збільшиться до 40%.

Втім, можливі наслідки не зупиняють продавців, ні покупців. При оформленні угоди із заниженням вартості квартири в договорі, покупець передає продавцю більшу суму, ніж вказується в документах, але цей факт відображається лише у розписці про отримання грошей. Таємниця уникнення виплати податку залишається суворо між сторонами угоди - двома фізичними особами.

Ситуація ускладнюється, якщо покупець розраховує придбати квартиру на іпотеку. З'являється третя сторона в угоді із заниженням та додаткові документи, які не повинні за змістом суперечити один одному. Деякі банки наполягають у тому, щоб зазначена у договорі купівлі-продажу ціна відповідала зазначеної величині у кредитному договорі. Ця схема підходить у тому випадку, якщо розмір кредиту невеликий, а покупець має солідний розмір початкового внеску. Інакше кажучи, всі невказані у документах суми передаються від покупця продавцю з їхньої страх і ризик. За документами розмір кредиту співвідноситься із вартістю квартири.

Світлана Безбородова

Технічно це відбувається так: у кредитному договорі та договорі купівлі вказується однакова вартість.

Інші банки допускають розбіжність. Кредит може перевищувати вартість квартири за договором. У цьому випадку кошти, що перевищують вартість квартири, записуються банком як «сума на невіддільні поліпшення». Для цього складається окремий документ.

Олена М'яло

директор ЦН «Північна скарбниця» (вторинний ринок та іпотека)

У банків - спеціально розроблені форми договорів: договір «недофінансування» та договір на оплату невід'ємних покращень. У кредитному договорі вказується та сума, яка видається на цільове використання (купівля квартири) та на купівлю невіддільних поліпшень. Таким чином, підписується основний договір купівлі-продажу з іпотекою в силу закону з оформленням заставної, договір недофінансування та три розписки: на першу частину грошей за основним договором, на остаточний платіж та суму, яка була фактично передана.

Рекомендується, щоб сума на невід'ємні витрати не перевищувала ціни квартири в багато разів. Інакше це виглядає підозріло. Як повідомили представники банків, теоретично вони готові заплющувати на це очі. Проте в управлінні Росреєстру можуть запідозрити продавця у махінації з документами та відмовити у реєстрації.

Світлана Безбородова

провідний спеціаліст відділу іпотечних послуг компанії «БК_НЕРУХОМІСТЬ»

Реальна вартість об'єкта не повинна бути високою – більше 10 млн рублів. Реальна ціна для заниження – 2,5-3 млн рублів. В цьому випадку можна занизити до 1 млн рублів і якусь суму вписати понад це на невіддільні умови. Невід'ємним поліпшенням, наприклад, можливо ремонт. Це мають бути порівняні величини.

Є ще одна тонкість. Зазначена у договорі сума має відповідати цифрі зі звіту про оцінку. Оцінювач має підтвердити, що квартира дійсно коштує менше за аналоги на ринку. Зрозуміло, видати таку довідку погоджуються не всі фахівці і не завжди.

Олена М'яло

директор ЦН «Північна скарбниця» (вторинний ринок та іпотека)

Питання може бути в наступному: сторони домовилися, а ось оцінна компанія може відмовити у заниженні ціни у звіті. Наприклад, при заниженні вартості цифра у звіті про оцінку, за правилами Ощадбанку, повинна дорівнювати тій ціні, яка вказана в кредитному договорі. Наприклад, якщо ціна квартири 3 млн., але продавець хоче занизити до 1 млн. рублів у договорі, а кредит дорівнює 2 млн. рублів, то в оцінному звіті ціна повинна бути - 2 млн. рублів. Оцінювачі трепетно ​​ставляться до своїх ліцензій. Вже пішла практика, коли посередник міг щось домовитися з оціночною компанією. Заради однієї угоди ніхто не ризикуватиме своєю ліцензією. Але якщо це – у програмі кредитної організації така форма розрахунків застосовується, то оцінювач може піти на компроміс.

При подачі документів до Росреєстру на перехід права власності здається тільки основний договір та кредитний. Договір недофінансування/договір на невід'ємні покращення нікому не показується. Реєстрація іпотечної угоди становить 5 днів.

Кажуть, Росреєстр договори з розходженням за сумою на реєстрацію приймає, хоча до таких заявників ставиться несхвально та з підозрою. Втім, у практиці банків та іпотечних брокерів відмови у реєстрації в Єкатеринбурзі ще не було.

Тим часом вибір банку для оформлення в іпотеку квартири, яку власник хоче продати за заниженою в договорі вартості, обмежений. Декілька років тому кредитні організації категорично відмовлялися брати участь у подібних махінаціях. Деякі банки досі дотримуються цієї позиції та відмовляють клієнтам у такій послузі. Інші кредитні організації пішли позичальникам назустріч. Проте позиція банків із цього питання відрізняється. Так, деякі банки не вводять жодних обмежень щодо заниження, інші до цього питання підходять обережно – вони погоджуються занижувати лише до суми у кредитному договорі.

Заниження вартості об'єкта за договором не призводить до зміни ставки чи розміру першого внеску за житловим кредитом.

Щоб з'ясувати, які банки погодяться видати іпотеку на таких умовах, було здійснено обдзвонення кредитних установ. Від імені потенційного покупця/іпотечного позичальника було поставлено питання можливості оформлення іпотеки за умови заниження вартості квартири за договором. І ось результат:

Що таке іпотека із недофінансуванням? Це іпотечна угода, яка передбачає істотне чи незначне зниження ціни об'єкта нерухомості щодо його ринкової (оцінної) ціни. Відповідно до домовленості між сторонами, у договорі купівлі-продажу відображається фактична ціна об'єкта (занижена вартість). Багато банків не надають великого значення розбіжності ціни нерухомості у двох документах:

• в іпотечному (кредитному) договорі;
• у договорі купівлі-продажу.

Кредит, що видається, перевищує ціну будинку, земельної ділянки або квартири. «Надлишкові» кошти фінансова установа оформляє як «суму на невід'ємні поліпшення». Фахівці банку оформлюють спеціальний документ – договір на невіддільні покращення. Цей договір на реєстрацію не здається та складається для продавця, покупця та банку.

Набули поширення випадки, коли сума на невід'ємні поліпшення у кілька разів перевищує ціну нерухомості, зазначену в офіційному договорі купівлі-продажу. Фахівці Росреєстру при реєстрації не перевіряють ціну договору купівлі-продажу, адже законодавчо занижена вартість об'єкта не є причиною відмови у державній реєстрації права власності покупця.

Які вимоги до іпотеки з недофінансуванням висувають банки?

У великих банках іпотечна угода з недофінансуванням стає можливою, якщо оцінювач підтверджує вартість нерухомості, яка зазначена у договорі купівлі-продажу. Кожен банк співпрацює з професійними оціночними компаніями, які пройшли акредитацію та виконують його вимоги, надають звіти у потрібному вигляді. Фахівці оціночної компанії проводять аналіз технічних характеристик об'єкта, дають висновок про його ринкову ціну. Якщо вартість житла, що купується в іпотеку, буде занижена учасниками угоди за своїм бажанням, без повідомлення банку, це призведе до відмови в кредитуванні.

Багато комерційних банків, невеликі за обсягом активів, охоче погоджуються заниження вартості об'єкта, у своїй виставляють свої умови позичальнику. Вони вимагають великого розміру першого внеску по іпотеці. Такі фінансові установи можуть надавати іпотечний кредит за підвищеною ставкою.

Крім Ощадбанку, ніхто на таку схему заниження ціни не йде.

Ухиляння від прибуткового податку

Чому користується популярністю зниження вартості квартири в договорі купівлі-продажу при іпотеці? У чому полягає «підводне каміння» такої угоди? У зниженні ціни нерухомості зацікавлений продавець, який не хоче платити прибутковий податок, який стягується з нього після реалізації житла. Він стягується у таких ситуаціях:

• Житло було придбано до 01.01.2016 р., при цьому нерухомість перебуває у власності менше 3 років. Ціна продажу перевищує 1000000 руб. Прибутковий податок 13% стягується від суми, що перевищує 1 000 000 руб.
• Нерухомість куплена після 01.01.2016 р., у власності законного власника вона перебувала менше ніж 5 років. Якщо сума продажу такого об'єкта нерухомості перевищить 1000000 руб., То продавцю доведеться заплатити 13% податку.

Покупцеві не варто погоджуватися на іпотеку з недофінансування, а продавцю не варто пропонувати її. Ймовірно, угодою зацікавляться працівники податкової інспекції. Вони уточнюватимуть деталі укладання угоди купівлі-продажу конкретного об'єкта, будуть збирати всю інформацію щодо її проведення.

Відповідно до законодавства, вартість об'єкта нерухомості є однією з пріоритетних умов договору купівлі-продажу, що укладається між сторонами. Якщо вона відповідає дійсності, істотно відрізняється від ринкової ціни, то разі судового розгляду, визнання угоди недійсною:

• Нерухомість перейде до колишнього власника.
• Покупець поверне собі лише ту суму, що зазначена у договорі купівлі-продажу. Договір на невід'ємні покращення не матиме юридичного значення.

Іноді після укладання угоди продавець відмовляється знятися з реєстраційного обліку та зробити виселення з житла. Це серйозне порушення, яке завдає істотних збитків покупцеві. Відстоювати свої інтереси може в суді, зокрема, йому надано право розірвати договір купівлі-продажу. Але максимальна сума, яку зможе повернути покупець, обмежується тією сумою, що зазначена у договорі-підставі придбання об'єкта нерухомості.

Судова практика

Навіть маючи розписку від продавця про отримання коштів за договором на невід'ємні покращення, покупцеві буде складно відстояти свою позицію. Судова практика у цьому питанні така, що дуже рідко виходить стягнути з продавця грошову компенсацію за витрати, вироблені на невід'ємні поліпшення.

Відповідно до статті 133 ГК РФ, «невіддільні поліпшення» будуть складовою житла. Заниження вартості - це вірна ознака удаваної угоди, яка тільки створює видимість, прикриває умову про ціну договору і вводить усі сторони в оману. Податкова служба зацікавиться підозріло низькою ціною об'єкта нерухомості, зазначеною у договорі.

Відповідальність за несплату податку

Податкові інспектори донарахують прибутковий податок, візьмуть до розрахунку 70% від кадастрової ціни. Заплатити податки продавцю все одно доведеться, оскільки контроль за такими угодами посилився. Якщо кадастрова вартість на квартиру не встановлена ​​на 1 січня того року, в якому її продано, то фахівці податкової служби не мають права донараховувати податки.

Крім донарахування прибуткового податку, продавцю належить виплатити штрафи за уникнення оподаткування, значні пені. Їхній розмір визначається статтею 122 Податкового кодексу. Ймовірно, і притягнення продавця до кримінальної відповідальності.

Не варто покладатися на чесність покупця

Якщо передача грошей при іпотеці в Ощадбанку чи іншій фінансовій установі здійснюється без застосування індивідуального банківського сейфу, то зростають ризики продавця. За неповної суми договору покупець може заплатити продавцю лише фактичну вартість житла, зафіксовану в договорі. Після укладання угоди про купівлю-продаж продавець оформляє кілька розписок:

1. отримання повної суми коштів, зазначеної у договорі купівлі-продажу;
2. отримання коштів на невід'ємні поліпшення.

Суму фактичної вартості нерухомості продавець зазвичай одержує до переходу права власності на нерухомість. Якщо не використовується сейфовий осередок при розрахунку з покупцем, то гроші на невід'ємні покращення продавець отримує після реєстрації угоди відповідно до норм законодавства. Існує ймовірність, що покупець не виконає домовленості, заплатить лише фактичну ціну, що фігурує у договорі.

Якщо купується квартира за зниженою ціною, то покупець упускає фінансову вигоду. Він зможе оформити податкове відрахування лише із заниженої ціни житла, яка зазначена у договорі купівлі-продажу.

Іпотека з недофінансуванням - шахрайська схема?

Підозрительно низька ціна квартири – важливий фактор, який може вказувати на шахрайські дії з нерухомістю, намір заробити на довірливості. Зловмисники можуть вступити в змову з власниками житла, під будь-яким приводом умовити їх вказати в договорі надто низьку ціну. Одночасно укладається і договір на невід'ємні покращення.

Через деякий час колишні власники звернуться до суду, вимагатимуть визнати правочин незаконним, наведуть справедливі аргументи, щоб його розірвати. Часто суд захищає позицію колишніх власників, задовольняє їхні вимоги. В результаті продана квартира знову повертається колишнім власникам, а покупцям належить тільки фактична вартість.

Висновок

Кожен вирішує собі сам — піти на таку угоду чи ні. Інформаційна поінформованість допомагає ухвалити правильне рішення. Проконсультуйтеся з грамотним юристом або адвокатом щодо угоди з іпотеки з недофінансуванням, щоб передбачити можливий розвиток подій.

Іпотека з недофінансуванням або ризики придбання нерухомості за заниженою ціною