Квітник

7. Як складають кошториси на ремонт квартири. Ремонт від забудовника

Популярність таунхаусів останнім часом просто величезна, що зробило актуальним питання про їх ремонт. Класичний варіант пропозиції житла в таунхаусі, якщо говорити про первинний ринок: з чорновою обробкою (підлога без стяжки, стіни без штукатурки, проведених комунікацій). Він становить приблизно 80% від усіх пропозицій, які є на ринку. На зблоковані будинки, що мають чистове оздоблення (підлога-стяжка, оштукатурені стіни, розведені по будинку комунікації), припадає 15%. І лише 5% — житло з оздобленням «під ключ».

Далеко не кожен покупець може самотужки привести приміщення у придатний стан для житла. На що є багато причин:

Великий обсяг робіт (у середньому площа будинків складає 100-130 м 2);
Технічна складність робіт, спричинена наступним:

на відміну від квартири, в багатоповерховому будинку, в будинку нерідко доводиться виконувати розведення інженерних мереж;
сучасні конструкції, наприклад, перегородки та каркасні стіни, вимагають особливої кваліфікації;
хитромудрі ідеї споживачів у плані дизайну, які неможливо втілити самотужки.

Так, два найзручніші варіанти зробити ремонт таунхауса: ремонт від забудовника та ремонт спеціалізованою компанією.

Скільки коштує ремонт таунхаусу від забудовника?

Зазвичай забудовник приділяє всю увагу продажній та будівельній частині. Підрозділ, який здійснює обробку, або віддано на аутсорсинг, або забувається. Тому не обов'язково, що краса, яку Ви знайшли у шоу-румі, буде точно передана у Вашій квартирі. Тим більше, що за шоу-рум відповідають «продажники», а не ремітники.

Зазвичай ремонт від забудовника типовий, виконаний нейтрально, в сучасному дусі. Тобто оформити приміщення з ремонтом у стилі модерн, лофт або арт-деко, на кшталт кантрі чи бароко навряд чи вдасться. Виразна обстановка зможе вступити в конфлікт із її непомітною фактурою та спокійними кольорами оздоблення.

Правда, і для такого ремонту Ви зможете вибрати оригінальний дизайн у стилі high-tech, фьюжн, прованс, класичний. Як правило, таунхауси з обробкою йдуть у сегменті економ. В результаті наявність обробки збільшує їх вартість на 20% (а то й більше).

Готовий для життя будинок від забудовника в бізнес-сегменті можна назвати рідкістю. Якщо таке може зустрітися, то, найімовірніше, забудовник запропонує щось оригінальне, наприклад, оригінальний дизайн у форматі селища. Однак вартість у цьому випадку розраховується вже за індивідуальним кошторисом.

Скільки коштує ремонт таунхаусу від будівельної компанії?

Його вартість безпосередньо залежить від складності поставленого завдання та ступеня будівельної готовності таунхауса. Пропонується кілька варіантів ремонту таунхаусів на вибір (розраховується на 1 м 2 площі підлоги):

косметичний (фарбування підлог та подальше застилання їх лінолеумом або ламінатом, обклеювання шпалерами, установка електричних розеток) – від 2000 рублів за 1 м 2 (з чорновими будматеріалами від 3000 рублів за 1м 2);

капітальний (установка дверних коробок, демонтаж старої обробки, монтаж нових розеток та штроблення каналів, установка вимикачів; вирівнювання стелі та стін без рівня, на око; монтаж сантехніки) – 5000 рублів за 1 м 2 (8000 за 1 м 2 – з чорновими матеріалами );

комплексний економ (стяжка та настилка лінолеуму або якогось іншого покриття; шпаклювання стелі та стін; встановлення підвісної стелі; монтаж дверних блоків; заміна розеток; встановлення сантехніки) – 3000 рублів за 1 м 2 (5000 рублів – з чорновими матеріалами);

комплексний євростандарт (перепланування та демонтаж старого оздоблення; стіни з декоративними елементами; благоустрій комор та лоджій; арки, вирівнювання стель та стін у площину; встановлення підвісних стель будь-якої складності; встановлення сантехніки та інженерних мереж; стяжка підлоги та монтаж системи «тепла підлога» з подальшою обробкою) - 7000 рублів за 1 м2 (від 12000 рублів за 1 м2 - з чорновими матеріалами);

ремонт люкс класу, що передбачає роботу дизайнера, створення індивідуальної системи кондиціювання та вентиляції, шеф-монтаж під час встановлення обладнання – назвати вартість на нього не можна навіть приблизно, оскільки тут все залежить від доходу та смаків власника таунхауса.

У всіх випадках, наведених вище, не враховуються такі матеріали, як плитка, шпалери, покриття підлог і т.д. Їхня ціна завжди розраховується окремо. А ось прибирання сміття, доставка будматеріалів входить у вартість ремонтно-оздоблювальних робіт.

Враховуючи, в якому стані знаходяться таунхауси в чорновому оздобленні (немає ні внутрішніх перегородок, ні стяжки на підлогах, ні розведення інженерних мереж), для них найбільше підходить ремонт комплексний євростандарт та комплексний економ.

Скільки ж виходить практично?

Власники таунхаусів, спілкуючись на форумах, діляться своїм досвідом: хто скільки витратив на куплену «в чорновій обробці» споруду, щоб зробити її житловою. Це різні цифри. Наскільки залежить вартість облицювання від порядності будівельної фірми та апетитів власника, можна побачити на наведених нами прикладах вже завершених ремонтів квартир у зблокованих будинках:

таунхаус 230 м 2: 1,3 млн. рублів пішло на обробку класу економ, якою займалася будівельна бригада з провінції, за винятком будматеріалів і 400 000 рублів на встановлення та обробку деревом двох монолітних сходів;

Набравшись досвіду, власники таунхаусів рекомендують скористатися послугами перевірених будівельних компаній, але замовляти не ремонт під ключ, а поетапний. Так набагато простіше проконтролювати вартість матеріалів, робіт, перевірити якість. З іншого боку, Вам доведеться приймати роботи також поетапно, а ось замовляти їх краще в одній компанії, щоб несумлінні будівельники не могли перекласти свою провину на іншого.

Для того щоб при виконанні ремонту не було сюрпризу за типом удвічі збільшеною ціною оздоблювальних робіт, почніть з грамотного дизайн-проекту. Він виступатиме основою для кошторису.

Так, готовий ремонт від компанії-забудовника коштуватиме дешевше, але в той же час буде типовим, а саме – варіантом економ. Якщо Ви мрієте, щоб вигляд Вашого будинку був індивідуальним, зверніться до будівельної компанії. При цьому ретельно контролюйте всі витрати та сам процес. Інакше, ціна, заявлена компанією, може зрости більш ніж удвічі.

Останнім часом досить часто працюємо на таунхаусах, виконуємо повний комплекс ремонтно-оздоблювальних робіт, починаючи з заливання сходів та закінчуючи поклеєними шпалерами.

Оскільки перелік робіт і концепція таких об'єктах часто схожа, підготували типові кошторису на оздоблювальні роботи в таунхаусах трьох типів 100 квадратів, 150 і 180.

Всі роботи починаються із заливання монолітних сходів, саме з цього і починається кожен кошторис.

Варіант з монолітними сходами найпрактичніший і зручний. У кожному кошторисі фігурує заливка сходів із 1 по 3 поверх.

Після цього йдуть роботи з чорнового прокладання інженерних мереж. Вода, каналізація, опалення, тепла підлога, вентиляція, електрика та слаботочка.

Сантехніка порахована на 2 санвузли, на 1 та 2 поверсі.

Опалення включає всі роботи під ключ, від монтажу насосів до монтажу радіаторів та теплої підлоги.

По вентиляції передбачена витяжка на кухні та по санвузлах.

Після цього настає етап заливання стяжки.

Стяжка на першому поверсі - обов'язково з утеплювачем та з гідроізоляцією.

У цьому чорновий етап роботи вважається завершеним.

Чистові роботи зазвичай починаються з укладання плитки в санвузлах та на 1 поверсі.

По першому поверху здебільшого оптимально класти плитку на всю площу і укладати під неї водяну теплу підлогу.

Також у кошторис вставлено облицювання сходів плиткою.

Плитка укладається без затірки в цей момент і по можливості вкривається оргалітом, щоб уникнути пошкодження.

Після цього монтується гіпсокартон і шпаклюються стіни під фінішне оздоблення. На фініші – клеїмо шпалери, фарбуємо стелі, затираємо плитку, монтуємо розетки, вимикачі, люстри, забираємось та здаємо об'єкт замовнику.

У вартість робіт також включено прибирання об'єкту та винесення сміття.

Кошторис на роботу орієнтовний і обов'язково коригується під кожен об'єкт.

Наприклад, якщо на мансардному поверсі хочете просто порожній простір без перегородок, це буде коштувати дешевше, ніж побудувати санвузол і кімнати.

У цих кошторисах відображено лише вартість робіт.

Вартість чорнових матеріалів, а саме штукатурка, пескобетон, шпаклівка, труби, наповнення котельні, електричні та слаботочні кабелі, звукоізоляція тощо зазвичай виходить від 60 до 80 відсотків вартості робіт. На чорнових матеріалах принципово не економимо і закуповуємо лише найнадійніші та довговічніші матеріали.

Якщо це сантехніка і опалення, це рехау на прес фітингах, якщо електрика, то обов'язково гостовські кабелі і т.д.

Популярність таунхаусів як нового формату заміського житла зробив дуже актуальним питання щодо ремонту в них. Стандартний варіант пропозиції квартири в таунхаусі, якщо говорити про «первинку»: з «чорновою» обробкою (стіни без штукатурки, підлога без стяжки, заведені в квартиру комунікації). Він становить близько 80% пропозиції на ринку. 15% припадає на зблоковані будинки з «чистовою обробкою» (оштукатурені стіни, підлога-стяжка, розведені по будинку комунікації). І лише 5% продаються в обробці «під ключ».

Далеко не завжди покупець здатний самотужки привести приміщення в придатний для житла стан. Причинами цього є

великий обсяг робіт (середня площа будинків 100-130 кв. м);
технічна складність робіт через наступне
- на відміну від квартири в багатоповерхівці, в будинку часто доводиться робити розведення інженерних мереж по будинку;
- сучасні конструкції, наприклад, каркасні стіни та перегородки, вимагають особливої кваліфікації;
- оригінальні ідеї покупців щодо дизайну, які вони не в змозі втілити самотужки.

Таким чином, два найбільш зручні варіанти зробити ремонт таунхауса: ремонт силами спеціалізованої фірми та ремонт від забудовника.

Ремонт від забудовника

Забудовник зазвичай всю увагу приділяє будівельній та продажній частині. Підрозділ, що здійснює оздоблення, або забуття, або віддано на аутсорсинг. Тому зовсім не обов'язково, що краса, бачена вами у шоу-румі, буде повторена у вашій квартирі. За шоу-рум таки «продажники», а не «ремонтники» відповідають.

Ремонт від забудовника зазвичай типовий. У нейтральному сучасному дусі. Оформити приміщення зі стандартним ремонтом у стилі loft, модерн або ар-деко, на кшталт бароко чи кантрі навряд чи вдасться. Виразна обстановка вступить у конфлікт зі спокійними кольорами оздоблення та її непомітною фактурою. Хоча і для такого ремонту можна підібрати цікавий дизайн у стилі фьюжн, high-tech, класичному, прованському.

В основному таунхауси з обробкою пропонуються в сегменті економ. І наявність обробки підвищує їхню вартість на 20-25 %. Прикладом може бути РК «Мрія». Таунхаус без оздоблення площею 137 кв. м продається тут за 8,7 млн. руб., а в стані «під ключ» – 12,16 млн. руб. Є і більш скромний варіант ремонту вартістю 9,6 млн. руб., але, на відміну від повної обробки, не включає мийку і плиту на кухні, ванну в санвузлі, пральну машину.

Готовий для життя будинок від забудовника в бізнес-сегменті рідкість. Якщо ж таке і зустрічається, то, швидше за все, забудовник запропонує щось незвичайне, наприклад, ексклюзивний дизайн у форматі селища (селище «Брістоль»). Але вартість у такому разі буде розрахована за індивідуальним кошторисом.

Ремонт від будівельної фірми

Його вартість залежить від ступеня будівельної готовності таунхауса та складності поставленої замовником завдання.

Ремонтники пропонують кілька варіантів різної вартості ремонту таунхаусів (розраховується за 1 кв. м площі підлоги):

косметичний (фарбування підлог та застилання їх ламінатом або лінолеумом, обклеювання стін шпалерами, встановлення електричних розеток) – 2 тис. руб. за 1 кв. м (3 тис. руб. за 1 кв. м із чорновими будматеріалами);
капітальний (демонтаж старої обробки; встановлення дверних коробок; штроблення каналів та монтаж нових розеток, вимикачів; вирівнювання стін та стелі без рівня, «на око»; встановлення сантехніки) - 5 тис. руб. за 1 кв. м (з чорновими матеріалами – 8 тис. руб. за 1 кв.м);
комплексний економ (стяжка підлог та настилка лінолеуму або іншого покриття; шпаклювання стін та стелі; монтаж підвісної стелі; монтаж дверних; блоків заміна розеток; монтаж сантехніки) – 3 тис. руб. за 1 кв.м (з чорновими матеріалами – 3 тис. руб.);
комплексний євростандарт (демонтаж старої обробки та перепланування; стіни з декоративними елементами; арки, благоустрій лоджій та комор; вирівнювання стін та стель у площину; монтаж підвісних стель складної геометричної форми; встановлення нових інженерних систем та сантехніки; стяжка підлоги та монтаж теплої підлоги з подальшою установкою покриття) – 7 тис. руб. за 1 кв. м (з чорновими матеріалами – від 12 тис. руб. за 1 кв. м).
ремонт класу люкс, що передбачає роботу з дизайнером, розробку індивідуальної системи вентиляції та кондиціонування, шеф-монтаж при встановленні обладнання - назвати ціну на нього неможливо навіть приблизно, тому що це не так. тут все залежить від апетитів та доходу власника таунхауса.

У всіх випадках не враховані такі матеріали як шпалери, покриття підлог, плитка і т.п. Їхню вартість необхідно розраховувати окремо. А ось доставка будматеріалів, прибирання сміття входять у вартість ремонтно-оздоблювальних робіт.

Враховуючи стан таунхаусів у чорновій обробці (немає ні стяжки на підлогах, ні внутрішніх перегородок, ні розведення інженерних мереж по кімнатах) найбільш підходять для них варіанти ремонту комплексний економ та комплексний євростандарт.

Скільки ж виходить практично?

Спілкуючись на форумах, власники таунхаусів діляться досвідом: хто скільки вклав у придбане «в чорновому оздобленні» споруду, щоб зробити її повністю житловою. Це дуже різні цифри. Наскільки залежить вартість обробки від апетитів власника та порядності будівельної фірми, можна побачити на наступних прикладах успішно завершених у 2013 р. ремонтів квартир у зблокованих будинках:

Таунхаус 160 кв. м – 8 млн. руб. (внутрішнє оздоблення, включаючи камін та монолітні сходи, оброблені каменем, прокладання інженерних систем, у тому числі сучасну вентиляції);
Таунхаус 230 кв. м: (1,3 млн. руб. за обробку класу економ будівельної бригаді з провінції, крім матеріалів, і 400 тис. руб. на установку та обробку деревом 2-х монолітних сходів);
Таунхаус 190 кв. м – 2,5 млн. руб.

Набрані досвіду «таунхаусовласники» радять користуватися послугами будівельних фірм, але не «комплексним ремонтом «під ключ», а поетапно. Так легше проконтролювати вартість робіт, матеріалів, перевірити якість. З іншого боку, приймати роботи потрібно по етапах, а ось замовляти їх краще в одній фірмі, щоб горе-будівельники не почали перекладати один на одного провину за огріхи, що виявилися в обробці.

Щоб у процесі ремонту не було сюрпризу у вигляді удвічі збільшеної вартості оздоблювальних робіт, починати краще з грамотного дизайн-проекту, який стане основою для кошторису.

Таким чином, готовий ремонт від забудовника виходить дешевше, проте буде типовим варіантом економ. Якщо ж ви хочете зробити внутрішній вигляд будинку максимально індивідуальним, краще звернутися до будівельної компанії. Але тоді потрібно ретельно контролювати витрати, приймаючи роботи поетапно. В іншому випадку заявлений цінник може зрости більш ніж у 2 рази.

Перш ніж розраховувати вартість обробки таунхауса, слід згадати про його особливості та відмінності від ремонту в типових квартирах багатоповерхових будинків.

Таунхауси відрізняються більшою площею, ніж квартири. Чи це означає, що вартість ремонту стане «непідйомною»? Дійсно, при перерахунку розцінок на квадратні метри сума часом виходить значна, проте Замовникам будівельних послуг оптом, до яких можна зарахувати власників таунхаусів, надаються великі знижки. Таким чином, господарі приміщень нового стандарту опиняються у виграші.

Основні позиції кошторису під час ремонту таунхауса

Таунхаус як об'єкт ремонту відрізняється від квартири у багатоповерховому будинку не лише площею. Зокрема, в такому житлі існують елементи та конструкції, які не зустрічаються у квартирах:

мансарди;

сходові конструкції, що ведуть верхній поверх;

нежитлові приміщення з особливими вимогами (котельня, насосна);

засклені та відкриті веранди та ін.

Таким чином, до переліку ремонтних робіт у кошторисі будуть входити такі основні позиції:

перепланування простору;

заміна чи зміна конфігурації, монтаж інженерних комунікацій;

монтаж нових або оздоблення наявних сходів;

оздоблення житлових кімнат та нежитлових приміщень.

У той же час будинок відрізняється і від приватного домоволодіння, в першу чергу, наявністю спільних стін з сусідами, тому може знадобитися звукоізоляція цієї стіни для максимального комфорту.

Дизайн проект та розшифровка позицій

Для грамотного ремонту таунхаусу потрібен дизайн-проект. Його наявність дає низку переваг:

Правильний підбір колірних та інтер'єрних рішень та узгодження їх із Замовником. Візуалізація дозволяє подивитися як виглядатимуть приміщення після ремонту, без спроби зрозуміти все на словах.

Усі ідеї дизайну розробляються із прив'язкою до технічної частини (технологія, необхідні матеріали).

Точний розрахунок дозволяє уникнути перевитрати матеріалів і необхідності шукати плитку, ламінат та ін., ідентичні за кольором і фактурою.

Вибір розташування джерел світла та вбудованої побутової техніки супроводжується розробкою схеми електричної мережі. Аналогічним чином будується робота з іншими типами інженерних комунікацій (трубопроводи гарячої та холодної води, водопровід та каналізація для ванних, душових кабін, біде, унітазу, пральної та посудомийної машини).

Після розробки дизайн проекту точніше визначається перелік робіт та їх обсяг:

демонтаж перегородок, стін та інших конструкцій;

виконання стяжки підлоги, монтаж «теплої підлоги»;

укладання підлогових покриттів;

оздоблення стін (шпаклювання, оштукатурювання, фарбування, нанесення рідких шпалер або венеціанської штукатурки, монтаж панелей, облицювання плиткою та ін.);

електромонтажні роботи (штроблення стін, монтаж кабелю живлення та заземлення, встановлення вбудованих або підвісних джерел світла на стелі та стіни, встановлення вимикачів та розеток);

монтаж стаціонарних, розсувних чи складних перегородок, дверних блоків);

сантехнічні роботи (установка сантехніки, монтаж комунікацій, влаштування маскуючих труб шаф та коробів з ревізійними вбудованими люками).

Ви є власником новомодного таунхауса і хочете зробити в ньому такий ремонт, який би відповідав архітектурі цього будинку і був би комфортабельним, зручним для життя і мав неповторний дизайн? Компанія «РедРем» готова виконати ремонт таунхаусу під ключ.

Ремонт квартир таунхаусів захід не простий, тому що будинки такого типу мають вертикальний тип розташування кімнат. Це означає, що в будинку буде досить складна система прокладання комунікацій, а також будуть сходи, які потрібно зробити максимально безпечними та естетичними. Фахівці компанії «РедРем» мають достатній досвід роботи та всі необхідні інструменти в арсеналі для того, щоб зробити ремонт таунхаусів під ключ якісно та надійно.

При замовленні послуги ремонт таунхаусу з матеріалами кожен клієнт отримує подарунки від компанії.

Перший – це дизайн-проект. Проект інтер'єру – це найважливіший етап у ремонті. Він дозволяє спланувати ремонт та обробку до дрібниць. Дизайн, планування та зонування опрацьовується на підставі Ваших вимог та побажань. На підставі проекту будуть розроблені схеми прокладання комунікацій, а також складено докладний кошторис із розцінками на матеріали та роботи.

Другий подарунок – це страховка Вашого таунхаусу в Ощадбанку. Термін страховки 1 рік, номінал сертифіката 2 мільйони рублів.

Третє – ми організуємо повне прибирання Вашого житла після ремонту за допомогою професійної клінінгової компанії.

Ремонт таунхауса виконуватимуть майстри вузького профілю. Бригада щонайменше 10 людина. Кожен спеціаліст відповідає за свою ділянку робіт. Саме тому всі роботи від чорнового оздоблення до декору будуть виконані з гарантією найвищої якості. Слідкувати за виконанням робіт буде начальник об'єкта, який за необхідності відповість на Ваші запитання та надасть фотозвіт наприкінці кожного тижня.

Ремонт таунхаусів від «РедРем» - це висококласне оздоблення та ексклюзивний проект. Після закінчення робіт Ви отримаєте ідеальний для життя будинок, що відповідає всім сучасним міркам краси та безпеки.

На всі роботи в рамках будь-якої послуги забезпечуємо гарантію (від 12 місяців) та сервісне обслуговування всіх змонтованих інженерних мереж. Ви цінуєте якість та розумну вартість? Тоді робіть правильний вибір, залишайте заявку на безкоштовний замір та попередній розрахунок кошторису на нашому сайті. Вже за 5 хвилин наш фахівець обговорить з Вами умови співпраці.