Громадський інвестиційний договір. Інвестиційний договір – плюси та мінуси

За допомогою інвестиційного договору компанія надає кошти на розвиток будь-якого бізнесу, будівельного проекту тощо. У чому особливості правового регулювання інвестиційних контрактів.

Договір інвестування: у чому складності правового регулювання

Нерідко молоді компанії або підприємці-початківці залучають на стартовому етапі великих партнерів. Це роблять, щоб отримати гроші на розвиток компанії. Також кошти можуть знадобитися під час будівництва будь-якого об'єкта чи інших цілей. Коли йдеться про фінансову підтримку проекту, сторони укладають між собою інвестиційний договір. Цьому терміну також відповідають терміни "договір інвестування" або "інвестиційний контракт".

Документ є угодою про надання коштів або майна для підтримки будь-якого проекту. Учасники угоди домовляються, в якому обсязі та на яких умовах інвестор надасть підтримку. Однак у Цивільному кодексі України інвестиційний договір окремо не описали. Відповідно до п. 2 про свободу договору учасники ділового обороту вправі укладати угоди, не названі у кодексі. До таких договорів відносять у тому числі інвестиційні.

Інвестиційний контракт – це угода, яку кваліфікують за її змістом

Коли розробляють інвестиційний договір між фізичними особами, між компаніями або за іншого складу учасників угоди, потрібно наголосити на його відмітні ознаки. Пленум ВАС РФ у п. 5 вказав, що для визначення характеру правовідносин суд аналізує суть договору. Його природу визначають із змістом документа. У тому числі суд врахує, як саме описали предмет правочину, а також який обсяг прав та обов'язків отримала кожна зі сторін.

У цьому випадку прикладом договору інвестування може бути угода про вкладення в бізнес. Залежно від того, які умови сторони включатимуть до документа, суд може визначити його як:

• договір про спільну діяльність,
• договір інвестиційного товариства,
• договір цільової позики тощо.

Щодо форми договору інвестування, слід спиратися на загальні вимоги закону. Через відсутність спеціального регулювання може бути складнощі з узгодженням істотних умов договору інвестування. Потрібно максимально точно визначити предмет такої угоди. Щоб не було сумнівів у укладеності договору, орієнтуйтеся на тип договорів, найближчий до цієї угоди.

Інвестиційні договори застосовують у різних сферах діяльності

Інвестиційні договори – це тип угод, правове регулювання яких залежить від суті правочину. У кожному окремому випадку договір класифікують індивідуально відповідно до умов. З одного боку, діють загальні норми договірної роботи. З іншого боку, конкретні правила та обмеження залежать від сфери діяльності, в якій укладають угоду. Наприклад, у будівництві на таку угоду поширюється дія інвестиційної діяльності.

Договір інвестування між фізичними та юридичними особами у сфері будівництва кваліфікують як угоду про продаж

Що таке договір інвестування стосовно будівництва і як працює правове регулювання, можна проілюструвати прикладом. Сторони планують звести нову будівлю та укладають угоду про фінансову підтримку проекту. Можливий інвестиційний договір між фізичними та юридичними особами. Відповідно до ч. 2 ст. 4 закону № 39-ФЗ у такому договорі можуть взяти участь:

• фізичні особи;
• компанії;
• освіти, що виникли на основі договору про спільну діяльність та мають статут юридичної особи;
• групи юридичних;
• держоргани чи органи місцевого самоврядування;
• іноземні суб'єкти підприємницької діяльності

Пленум ВАС РФ зробив висновки, що стосуються інвестиційних контрактів, це необхідно враховувати під час підготовки. У п. 4 постанови № 54 суд наголосив, що у разі спору потрібно:

• встановити правову природу угоди;
• вирішувати конфлікт із опорою на главу ДК РФ № 30, № 37, № 55 чи іншу, залежно від змісту.

Тобто через відсутність спеціального регулювання та визначення інвестиційного договору суд кваліфікуватиме його як договір про продаж майбутньої нерухомості, простого товариства, пайової участі у будівництві чи іншій. За загальним правилом такий інвестиційний договір розцінюють як договір купівлі-продажу майбутньої нерухомості.

У російській правовій практиці є поняття інвестиційного договору. Особливо цікавим є той факт, що, незважаючи на широку поширеність даного типу угоди, офіційного закріплення у законодавчих джерелах вона не має. Яким чином такі договори складаються практично?

Визначення

Згідно з поширеним трактуванням, інвестиційний договір - це угода, як правило, комерційного характеру, що визначає механізм передачі грошових коштів або матеріальних цінностей особою або групою суб'єктів у розпорядження підприємства з метою подальшого повернення вкладень у вигляді процентної надбавки або наділеного високою вартістю активу. Підписуючи такого роду контракт, інвестор передає фінанси чи майно на користь іншої особи, найчастіше у власність чи оперативне управління.

Таким чином, основна мета, з якою укладається договір про інвестиційну діяльність, - подальше отримання комерційно відчутної вигоди вкладника грошових коштів або матеріальних цінностей. При цьому джерело отримання інвестором доходу – діяльність організації, в яку він вклався. Договір, про який йдеться, як правило, передбачає, що відповідні активності одержувача коштів носять підприємницький характер. Хоча правова природа таких угод може бути різною.

Інвестиції у будівництво

Особливої ​​популярності набув інвестиційний договір у будівництві. Джерелом фінансування діяльності девелоперів, як правило, виступають кошти, що надходять ззовні - від громадян (якщо йдеться про будівництво житлових будинків), організацій, держави або муніципалітетів (якщо об'єкт має комерційне призначення). Інвестиційний договір у сфері будівництва має на увазі, що вкладник передає девелоперу кошти замість отримання готової нерухомості за фактом її зведення (або, як варіант, право купити об'єкт, що цікавить, з істотними преференціями).

Цікавим є той факт, що такого типу контракти ніяк не класифіковані у цивільному законодавстві РФ.

З погляду правового статусу, інвестиційний договір на будівництво - зразок змішаної угоди, легітимність якої гарантується формулюваннями 2 пункту 421-ї статті ДК РФ - про можливість укладання контрактів, які можуть бути передбачені законами РФ, так і не мати такого статусу.

Структура подібного роду угод, як правило, передбачає присутність елементів, притаманних типів договорів у різних сферах.

Тобто будівельні контракти можуть містити формулювання, властиві для договору позики, підряду або, наприклад, товариства, виходячи зі специфіки діяльності фірми, яка отримує інвестиції.

Нюанси законодавства

Разом про те, ДК РФ - єдине джерело права, який визначає статус будівельних контрактів (точніше, дає орієнтири упорядкування їх структури). При складанні таких угод можуть застосовуватися норми ФЗ "Про інвестиційну діяльність", а також Закону РРФСР аналогічної спрямованості - у тих частинах, де положення не суперечать новішому правовому акту. Наприклад, деякі норми, викладені у зазначеному ФЗ, застосовуються, якщо йдеться не про будівництво об'єкта з нуля, а, скажімо, про його капітальний ремонт або реконструкцію. Угоди подібного роду часом також називаються інвестиційними договорами. Оскільки у цивільному законодавстві чіткого визначення такими контрактами немає, це не помилка.

Ознаки інвестиційних договорів

Як ми зазначили вище, закони РФ не дають чіткого визначення, що таке інвестиційний договір. На самому початку статті ми навели одне з популярних трактувань даного терміна, але офіційного характеру наше визначення не має. Разом про те, російськими юристами виділяється кілька типових ознак інвестиційного договору. Розглянемо їх.

Ключовий критерій тут – економічний зміст угод. Деякі юристи вважають, що принципового значення не має, чи полягає інвестиційний договір між фізичними особами, юридичними або тими та іншими - суб'єкти цивільних прав можуть бути будь-якими (як і об'єкти). Прибічники цієї думки посилаються на формулювання Закону РРФСР "Про інвестиційну діяльність" - там, зокрема, сказано, що об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути фонди та оборотні кошти у всіх сферах та сегментах народного господарства.

У ФЗ, прийнятому вже Російської Федерації, своєю чергою, сказано, що об'єктом вкладень то, можливо майно, що у будь-якій формі власності - приватної, державної, муніципальної та інших. Деякі юристи звертають увагу на низку підзаконних джерел права. Наприклад, в одному з документів російської арбітражної практики сказано, що інвестиційний договір повинен обов'язково містити формулювання, що відображає мету отримання вкладником доходу або інших преференцій.

Експерти виділяють такі кілька ключових ознак, якими той чи інший контракт можна класифікувати як " інвестиційний " . А саме:

• укладання інвестиційного договору має на увазі довгостроковий характер відносин сторін;
• угода повинна мати взаємний характер (тобто в обмін на отримання інвестицій суб'єкт передає вкладнику результат інвестування – дохід, нерухомість, преференції тощо);
• угода повинна мати підстави (у вигляді проектної документації, оферти, комерційної пропозиції тощо);
• у договорі повинен відображатися комерційний інтерес сторін (тобто інвестор отримує певну винагороду).

Залежно від сфери бізнесу, в якій інвестор та одержувач коштів співпрацюють, до угоди можуть також включатися формулювання, що передбачають цільове використання фінансів та матеріальних цінностей, що передаються вкладником, а також загальний чи пайовий характер власності на те майно, що передається суб'єкту вкладень.

Інвестиційне товариство

У 2012 році в Росії був законодавчо закріплений інститут інвестиційного товариства, що відбиває особливу форму спільної діяльності партнерів. У чому особливості укладених між ними угод? Договір інвестиційного товариства насамперед має специфіку предмета.

Таким найчастіше є спільне придбання цінних паперів господарських товариств, і навіть часток, формують складеного капіталу особливого родової правової формі бізнесу - господарському партнерстві. Інвестиційне товариство, таким чином, виступає певним компромісним варіантом реалізації правовідносин між такими формами як командитне (власне для юросіб) і просте товариство (в якому можуть брати участь фізособи).

Інвестиційне товариство передбачає договірні відносини, у якому під час розподілу доходів між учасниками не сплачуються проміжні податки. При цьому законодавець надає учасникам угоди не розкривати умови угод публічно. І на цьому статус інвестиційного товариства в окремих ознаках відрізняється від угоди між організаціями. Але є між тими та іншими та спільні моменти. Наприклад, найчастіше потрібно прописувати термін дії договору інвестиційного товариства, враховувати специфіку виведення з угоди конкретних учасників, особливості взаємодії з кредиторами тощо.

Практика складання інвестиційних договорів у будівництві

Повернемося до вивчення угод, властивих для сфери будівництва - як до одним із найпопулярніших в аспекті інвестиційних взаємин у бізнесі. Корисно буде вивчити, наприклад, алгоритм коректного складання таких контрактів, виходячи з критеріїв, прийнятих у російській правовій системі. Вище ми наголосили, що форма інвестиційного договору може мати ознаки схожості з угодами, характерними для інших сфер бізнесу – кредитуванням, продажами тощо. Виходячи із цієї особливості, як правильно конструювати контракти?

По-перше, будь-яку громадянську угоду необхідно починати з преамбули. У ній, як правило, викладається назва договору, місце та час та його укладання. Наступний компонент – інформація про сторони, які підписують угоду. Якщо укладається інвестиційний договір між юридичними особами, то необхідно зафіксувати їхнє офіційне найменування, а також перерахувати посадових осіб, які діють від імені відповідних структур. Якщо одна із сторін контракту - фізособа, то необхідно вказати її ідентифікаційні дані (ПІБ, серія та номер паспорта, адреса прописки).

Зазначимо, що зобов'язана сторона угоди має, як правило, один із двох основних статусів - або вона замовник, або підрядник. У першому випадку це означає, що контрагент інвестора зобов'язується залучити додаткових підрядників - тобто є головним чином керуючою структурою. Але цілком можливий варіант, що одна і та ж юрособа буде і замовником і підрядником. Проте, у договорі експерти все ж таки рекомендують вживати перший термін.

Далі викладаються умови інвестиційного договору. Зазвичай, тут фіксуються предмет угоди, фінансові показники, і навіть зміст договору. Деякі юристи вважають, посилаючись на положення 432 статті ГК, що ключова умова інвестиційного договору - саме предмет. Типове його формулювання тут може звучати приблизно так: "Інвестор бере участь у фінансуванні проекту шляхом передачі коштів, а замовник використовує їх з метою будівництва та подальшої передачі об'єкта нерухомості на користь контрагента". Звичайно, залежно від специфіки конкретного проекту, формулювання можуть бути іншими.

Інвестиційний договір, зразок якого ми зараз складаємо, має також містити адресу майбутнього об'єкта нерухомості (вулиця, номер будинку, корпусу та квартири – якщо вони можуть бути відомі), поверховість та інші ознаки, що характеризують його географічне розташування. У ряді випадків експерти рекомендують прикладати до договору графічний план розташування об'єкта на місцевості, а також, якщо це можливо, - також і схему квартири.

Наступний пункт - сторони інвестиційного договору фіксують перелік робіт, які зобов'язана сторона має провести для виконання умов контракту зі свого боку. Експерти рекомендують докладно розкривати їх зміст, тобто вписувати в угоду, що це будуть будівельні, технічні, монтажні роботи, прокладання комунальної інфраструктури, електрики. Якщо передбачається оздоблення – також фіксуємо. У деяких випадках перелік відповідних робіт, а також додаткову документацію щодо них зручніше розміщувати у додатках до основного договору.

Наступний пункт договору – ціна. Цілком можливо, що замовник захоче встановити її в іноземній валюті. Але в цьому випадку слід вказати основне джерело даних про її курс щодо рубля – як правило, це відомості з ЦБ РФ. Тобто можна закріпити таке формулювання: "Розрахунки у рублях проводяться виходячи з курсу валюти, встановленого ЦБ РФ на день, коли інвестор здійснює оплату". У розділі "ціна" договору необхідно відобразити загальну суму внеску від вкладника, а також оскільки предмет угоди - нерухомість, ціну квадратного метра житла.

Інвестиційний договір, зразок якого ми складаємо, має включати відомості про термін виконання замовником (підрядником – якщо ці статуси суміщені) своїх контрактних зобов'язань. У 314-й статті ГК РФ сказано, що якщо термін не визначено, то за основу береться певний розумний період. Але краще, звичайно, конкретизувати цю умову договору. При цьому термін може прив'язуватися до різних моментів - здачі об'єкта приймання або факту оформлення інвестором права власності на квартиру. Конкретний критерій визначають сторони договору, керуючись об'єктивними пріоритетами.

Обов'язки інвестора

Корисно приділитиме увагу такому пункту як обов'язки інвестора. Експерти вважають, що типовий проект інвестиційного договору може містити таку їх сукупність:

• передавати кошти чи інші матеріальні ресурси у погоджені контрактом терміни (забезпечувати ними замовника регулярно);
• забезпечувати партнера необхідними правовстановлюючими та інших документами;
• виплачувати, якщо це передбачено угодою, окрему винагороду замовнику;
• здійснити приймання об'єкта.

Обов'язки замовника

У свою чергу певним спектром зобов'язань наділений також і замовник. Що він має зробити:

• розробити чи замовити проектну документацію;
• знайти та відвести земельну ділянку для зведення об'єкта нерухомості;
• звітувати про процес будівництва та витрачання інвестицій згідно з визначеним договором графіком;
• провести, якщо це передбачено договором чи вимогами законодавства, торги на залучення підрядників;
• сформувати колектив будівельників та спеціалістів інших необхідних профілів;
• контролювати та здійснювати технічний нагляд за роботою контрагентів;
• здати об'єкт у приймання;
• надати інвестору необхідні документи.

Особливості побудови договору

Якщо гранично упросити алгоритм конструювання інвестиційного договору у будівництві, то виглядатиме він приблизно так:

• одна сторона, тобто інвестор, зобов'язується передати кошти замовнику;
• інша сторона, задіявши відповідну винагороду, повинна вкласти отримані кошти, виходячи зі специфіки інвестиційного проекту, у будівництво об'єкта нерухомості та згодом передати його інвестору;
• угода має включати терміни та інші умови.

Етапи реалізації будівельного договору

Ми вивчили зразкову структуру інвестиційного договору у сфері будівництва. Розглянемо тепер те, у межах яких етапів відповідна угода може реалізовуватися. Експерти виділяють три основні стадії виконання інвестиційного проекту.

По-перше, це період, що передує безпосереднім фінансовим розрахункам. У межах нього замовник готує проектну документацію, економічне обґрунтування, здійснює технічну підготовку до будівництва об'єкта нерухомості. Що стосується джерела першого типу, вона є сукупністю інформації, яка відображає застосування технологій та інженерних рішень у будівельному проекті.

При цьому перелік робіт, передбачених у проектній документації, може бути орієнтовним. У ряді випадків інвестор може вимагати від замовника поставлення бізнес-плану, який повинен наочно відображати переваги конкретного проекту, виходячи з його технологічної та інженерної специфіки.

По-друге, це як такий інвестиційно-будівельний етап. У межах його замовник знаходить інвестора, укладає з ним відповідний тип договору, підписує контракти, своєю чергою з контрагентами, оформляє трудові відносини з найманими фахівцями. Після – будує об'єкт, а потім – передає його у розпорядження інвестора.

По-третє, це експлуатаційний етап. У його можуть бути проведені додаткові роботи - у напрямі обробки, постачання об'єкта додатковими комунальними ресурсами, вирішення можливих питань, що з недоліками, допущеними під час будівництва тощо.

Передача об'єкту інвестору

Інвестиційний договір на будівництво, зразок якого ми в аспекті ключових ознак розглянули вище, передбачає, що передача об'єкта нерухомості має супроводжуватися підписанням акта приймання (або аналогічного документа) за фактом завершення будівництва. Крім того, інвестор повинен отримати також і необхідні документи, що встановлюють право. У деяких випадках замовник зобов'язується також передати в розпорядження партнера основні джерела профілю робочої документації - вони можуть бути використані, наприклад, при оздоблювальних роботах або реконструкції.

Завантажити інвестиційний договір

ІНВЕСТИЦІЙНА УГОДА №

м. Саров "___" _________ 2006 року

Адміністрація міста Сарова , надалі іменована «Адміністрація » , що діє на підставі Статуту м. Сарова, з одного боку, та

"____________________", що надалі іменується «Суб'єкт інвестиційної діяльності», в особі __________________________, що діє на підставі _______________________________ , з іншого боку, іменовані надалі сторони, уклали справжню інвестиційну угоду (далі – угоду)про наступне:

1. Предмет угоди

1.1. Ця Угода визначає взаємовідносини Адміністрації та «_______________________» щодо реалізації на території міста Сарова інвестиційного проекту « Назва проекту".

1.2. Ця Угода укладена сторонами з метою взаємовигідного, довгострокового співробітництва та об'єднання зусиль сторін, спрямованих на створення сприятливих умов для розвитку та реалізації на території міста Сарова інвестиційної діяльності щодо об'єкта інвестування.

2. Коротка характеристика інвестиційного проекту

2.1. Найменування об'єкта інвестування: ___________________________ .

2.2. Місцезнаходження об'єкта інвестування1: ________________________.

2.3. Короткий зміст проекту: ________________________________.

2.4. Характеристиказ емельного участка1:

Площа ______________

Кадастровий номер _______________.

Площа забудови _________________________________________

Інші характеристики _______________________________________.

2.5. Термін подання затвердженої проектної документації на об'єкт інвестування із висновком Головдержекспертизи _____________.

Термін початку будівництва _____________________________________________.

Термін завершення робіт нульового циклу будівництва.

Термін закінчення будівництва та пред'явлення об'єкта інвестування приймальної комісії для дозволу на введення в експлуатацію ___________________.

2.6. Об'єм інвестицій:згідно з розрахунками, наведеними у бізнес-плані, загальний обсяг інвестицій становить ___________рублів.

Інвестиції спрямовуються:

на будівництво у розмірі _________________ руб.

на придбання обладнання (включаючи витрати на будівельно-монтажні та пуско-налагоджувальні роботи з його введення в експлуатацію) та технології у розмірі _____________________ руб.,

інші мети, у вигляді _______________руб.

Інвестиції здійснюються за наступним графіком:

Інші заходи щодо проекту ___________________________________

2.7.Послуги / обсяг продукції, що випускається (в тис. руб):

2.8. Строк введення закінченого будівництвом об'єкта відповідно до проектної потужності _____________.

2.9.Соціальна та бюджетна ефективність проекту

В результаті реалізації проекту передбачено створення ______ робочих місць, із середньою заробітною платою за проектом у розмірі _______ руб.

Бюджетний ефект від реалізації проекту за період терміну дії інвестиційної угоди для бюджету Сарова становитиме ____тис. рублів, згідно з даними додатка 1 до цієї угоди.

2.10.Термін окупності проекту: _____міс.

3. Права суб'єкта інвестиційної діяльності

3.1. Суб'єкт інвестиційної діяльності у рамках реалізації проекту « Назва проекту» має право на:

§ розстрочення платежу при придбанні права оренди за результатами конкурсу (на строк не більше років (року));

§ Надання у пріоритетному порядку права на відшкодування з бюджету м. Сарова частини процентної ставки за кредитами, отриманими в кредитних організаціях, для реалізації інвестиційного проекту « Назва проекту".

§ Отримання нефінансових заходів муніципальної підтримки у тому числі:

а) Отримання клопотання про підтримку його інвестиційного проекту для подання до регіональних органів державної влади РФ (за заявою суб'єкта інвестиційної діяльності);

б) Розміщення позитивної інформації про суб'єкт інвестиційної діяльності;

в) Допомога у створенні інфраструктури бізнесу відповідно до міської програми розвитку бізнесу.

3.2. Суб'єкт інвестиційної діяльності має право звернення до регіональних органів влади з метою отримання заходів державної підтримки інвестиційної діяльності на території Нижегородської області.

3.3. Суб'єкт інвестиційної діяльності має право передати свої права та обов'язки за цією угодою, а також свої права на об'єкт будівництва іншій особі відповідно до пункту 4.6. цієї угоди.

4. Обов'язки суб'єкта інвестиційної діяльності

4.1. Суб'єкт інвестиційної діяльності зобов'язується виконати інвестиційний проект відповідно до пунктів 2., 2.8-2.9. цієї угоди.

Зменшення обсягу інвестицій допускається за погодженням із Адміністрацією.

У разі збільшення суб'єктом інвестиційної діяльності обсягу інвестицій сума перевищення компенсації Адміністрацією не підлягає.

4.2. Допускати представників Адміністрації та інших осіб, залучених Адміністрацією для здійснення перевірок реалізації інвестиційного проекту, відповідно до підпункту 2 пункту 5.1. цієї угоди.

4.3. Суб'єкт інвестиційної діяльності зобов'язаний провадити сплату в повному обсязі поточних податкових платежів до бюджетної системи Російської Федерації.

4.4. Інвестор зобов'язаний, не пізніше 10 днів з моменту закінчення періоду, встановленого для складання бухгалтерської та податкової звітності за підсумками півріччя та звітного року, надавати до Адміністрації такі документи:

1) звіт про хід реалізації інвестиційного проекту, у тому числі про фактичний бюджетний ефект від реалізації інвестиційного проекту, вкладення інвестицій в інвестиційний проект, питому вагу виручки від реалізації інвестиційного проекту, соціальні показники реалізації інвестиційного проекту, фактичні податкові та неподаткові платежі до бюджету міста Сарова (за формою, згідно з додатками 2, 3, 4, 5, 6 до цієї угоди)

§ статистичної звітності (форма П-4 "Відомості про чисельність, заробітну плату та рух працівників");

§ податкової звітності, засвідчені податковою інспекцією (розрахунок чи декларацію) по податкових платежах до бюджету міста Сарова, за страховими внесками на обов'язкове пенсійне страхування (для осіб, які здійснюють виплати фізичним особам).

4.6. Інвестор зобов'язаний отримати згоду Адміністрації на передачу своїх прав та обов'язків за цією угодою, а також прав на об'єкт будівництва іншій особі.

5. Права Адміністрації

5.1. З метою контролю Адміністрація має право:

1) вимагати та отримувати від суб'єкта інвестиційної діяльності у встановлені строки та в повному обсязі документи, зазначені у пункті 4.4., 4.5. цієї угоди та інформацію про хід реалізації інвестиційного проекту, виконання зобов'язань за цією угодою;

2) проводити перевірку фінансових, технологічних та тимчасових параметрів, у тому числі із залученням до проведення перевірок уповноважених організацій, а також консультантів та експертів.

6. Обов'язки Адміністрації

6.1. Адміністрація, у межах компетенції та повноважень, зобов'язана забезпечити суб'єкту інвестиційної діяльності необхідне сприяння при реалізації його прав, встановлених цією угодою.

6.2. Адміністрація має здійснювати контролю над виконанням суб'єктом інвестиційної діяльності інвестиційного проекту.

6.3. За зверненням суб'єкта інвестиційної діяльності Адміністрація зобов'язана оформити документ про підтримку інвестиційного проекту суб'єкта інвестиційної діяльності.

7. Строк угоди

7.1. Ця угода укладена строком на ___ років (рік).

7.2. Ця угода діє до виконання сторонами прийнятих він за справжньою угодою зобов'язань.

8. Відповідальність сторін

8.1. Адміністрація має право в односторонньому порядку без звернення до суду розірвати угоду, у разі невиконання та неналежного виконання суб'єктом інвестиційної діяльності зобов'язань, передбачених пунктами 4.1. - 4.6. цієї угоди, а також у разі розірвання договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою _____________________ кадастровий №___________, попередивши його не менше ніж за один місяць.

8.2. Адміністрація має право у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань, передбачених пунктами 4.1. - 4.6. цієї угоди, вимагати від суб'єкта інвестиційної діяльності сплати штрафу у розмірі 100 МРОТ.

9. Зміна та дострокове розірвання угоди

9.1. У разі невиконання однієї із сторін зобов'язань за цією угодою угода може бути розірвана у встановленому законом порядку з попереднім повідомленням іншої сторони.

9.2. Ця угода може бути змінена або доповнена за згодою сторін.

10. Форс-мажор

10.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань за цією угодою, якщо вона стала наслідком обставин непереборної сили, що виникли після укладення цієї угоди, які сторони не могли передбачити, запобігти розумним заходам. До таких обставин належать: стихійні лиха (пожежі, повені, землетруси, урагани, епідемії тощо), бунти, громадянські заворушення, повстання, війни, страйки, а також заборонні акти органів.

10.2. Сторона, яка виявилася не в змозі виконати зобов'язання за цією угодою через настання обставин непереборної сили, зобов'язана у 10-денний строк після настання обставин непереборної сили повідомити про це іншу сторону у письмовій формі.

Факти, викладені у повідомленні, мають бути підтверджені Торгово-промисловою палатою Нижегородської області, якщо вони є загальновідомими.

Неповідомлення або несвоєчасне повідомлення про настання обставин непереборної сили позбавляє сторони права посилатися на зазначені обставини як на форс-мажорні.

10.3. Якщо одна із сторін виявиться не в змозі виконати прийняті на себе зобов'язання за цією угодою внаслідок настання обставин непереборної сили протягом певного часу, термін виконання цих зобов'язань переноситься на термін дії обставин непереборної сили.

11. Заключні положення

11.1. Розбіжності та спірні питання, що виникають у зв'язку з виконанням цієї угоди, вирішуються шляхом переговорів. Якщо розбіжності та спірні питання не будуть розв'язані сторонами протягом трьох місяців, вони вирішуються в Арбітражному суді Нижегородської області.

11.2. Ця угода складена в 2-х (двох) примірниках рівної юридичної сили, по одному для кожної із сторін.

11.3. Ця угода діє з дати підписання до ___/___/___

11.4. Бізнес-план інвестиційного проекту є додатком 7 цієї угоди.

11.5. Усі зміни та доповнення оформляються письмово та є невід'ємною частиною цієї угоди.

1 Дані вносяться відповідно до постанови глави адміністрації про призначення конкурсу на право укладання договору оренди земельної ділянки під проектування та будівництво

Як правило, відносини між замовником, інвестором та підрядником регулюються Інвестиційним договором та договором Генерального підряду. У зв'язку із змінами Постанови ВАС №54 від 11.07.2011р., інвестиційний договір не повною мірою захищає права інвестора.

Загальні поняття

Формального визначення поняття «Інвестиційний договір» у нормативних документах відсутнє. Вперше це поняття (далі – ВД) було використане Верховним судом. Найпоширеніше визначення таке: Інвестиційний договір - це договір, в якому одна сторона - інвестор, яка передає кошти (саме, кошти, це - обов'язкова умова), а друга - замовник, яка вкладає за винагороду на підставі інвестиційного проекту, а потім передачі його інвестору у власність.

В інвестиційній угоді беруть участь три сторони: замовник, інвестор, генеральний підрядник. Генеральний підрядник/Підрядник, згідно з частиною 4 ст.4 39ФЗ, діє на підставі укладеного договору підряду із Замовником або Інвестором.

Інвестор— фізична чи юридична особа, яка чинить дії, пов'язані з ризиком вкладення капіталу, спрямовані на подальше отримання прибутку.

Замовник- фізична чи юридична особа, зацікавлена ​​у виконанні Забудовником будівельних робіт.

Забудовник— фізична або юридична особа, яка забезпечує на земельній ділянці, що належить їй, будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва, а також виконання інженерних вишукувань, підготовку проектної документації для їх будівництва, реконструкції, капітального ремонту (пп.16 ст.1 Містобудівного Кодексу).

УВАГА!
Забудовник може бути замовником.

Підрядники- це фізичні та юридичні особи, які виконують роботи за договором підряду або державним контрактом, що укладається із замовниками відповідно до ДК РФ.

Об'єктомінвестиційного договору є будівництво/реконструкція житлової/нежитлової будівлі, споруди, що здійснюється у межах інвестиційної діяльності.

Основні умови інвестиційного договору

. Свобода укладання договору:

Підставою укладання договору інвестування є ФЗ №39 від 25.02.99г. У ст.8 ФЗ №39 від 25.02.99р. записано, що відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності здійснюються на підставі Договору, укладеного відповідно до ЦК України.

. Предмет інвестиційного договору:

Для одного боку предметом ВД є інвестування у будівництво об'єкта (вкладення коштів чи інших активів), з іншого — саме будівництво об'єкта і — після введення в експлуатацію — передача інвестору.

. Об'єкт інвестування:

Об'єктом інвестиційного договору є будівництво/реконструкція житлової/нежитлової будівлі, споруди, що здійснюється у рамках інвестиційної діяльності. Оскільки об'єкт ще не побудований, у договорі зазначаються характеристики об'єкта (проектна площа, номер, поштова адреса та ін.).

. Інші умови:

Договір передбачає порядок передачі квартири інвестору, порядок відправлення повідомлень, умови оплати інвестором витрат на експлуатацію збудованого об'єкта та інші умови.

Зміни Постанови ВАС №54 від 11.07.2011р.

Постанова Пленуму Вищого арбітражного суду (ВАС) № 54, яка набула чинності 11.07.2011р., не мала істотного впливу на взаємини між забудовниками та інвесторами.

До набрання чинності чинністю інвестор мав право на певну частку побудованого об'єкта. Тепер ВД втратив цю свою особливість і фактично перетворився на договір купівлі-продажу. В результаті реєстрація прав інвестора стала вторинною. Інвестор може вимагати передачі об'єкта лише після того, як забудовник зареєструє своє право власності.Інвестор може подавати позови про передачу об'єкта та реєстрацію переходу права, але для цього потрібна реєстрація прав забудовника, а примусити до неї не можна. І тут інвестор може подати позов про стягнення коштів. Однак для інвестора першочерговою метою є не стягнення коштів, а отримання фінансового об'єкта у власність.

Постанова № 54 має двоїстий характер:

• з одного боку, ВАС прагнув захистити інтереси покупців, які уклали інвестиційні та попередні договори. Тепер вони зрівняні у правах, і, якщо забудовник не виконав зобов'язань, інвестори мають право вимагати відшкодування збитків, виходячи з ринкової вартості майна.
• з іншого боку, ВАС констатував, що неприпустимо наділяти всіх учасників, які фінансують будівництво, правом пайової власності. Це і ставить інвесторів у скрутне становище.

Інвестор, замовник, забудовник = ПДВ

Найкращий варіант - це коли ви виступаєте як замовник, забудовник, інвестор в одній особі. Тоді можна відшкодовувати ПДВ поквартально. Якщо ви тільки інвестор, то отримуєте це право тільки після введення об'єкта в експлуатацію.

Усі витрати, пов'язані з розвідувальними, проектними та будівельними роботами, акумулюються на рахунку 08. Бажано, щоб у договорі було прописано поетапне будівництво, де етап – місяць. Після закінчення кварталу для податкової готується наступний пакет документів для відшкодування ПДВ:

• Договори на розвідувальні, проектні, будівельно-монтажні роботи.
• Акти виконання (КС-2, КС-3).
• Рахунки-фактури.
• Книжка продажів, книга закупівель.

Після отримання повного пакета документів податкова інспекція проводить розгляд протягом 3-х місяців. У цей період податкова служба проводить зустрічні перевірки в організацій, за якими надано договори на розвідувальні, проектні, будівельно-монтажні роботи. Якщо все гаразд, податкова приймає рішення щодо повернення суми ПДВ. Якщо ж податкова інспекція з чимось не згодна, складається акт про незгоду. Організація пише пояснення, і надалі, протягом 2-х тижнів, йде повторний розгляд; можливий виклик керівника до податкової служби для уточнення інформації. Якщо і після цього немає згоди на відшкодування, подавайте документи до вищестоящого підрозділу податкової служби. У разі відмови і там, звертайтеся до суду.

УВАГА!
Інвестор може відшкодувати ПДВ поквартально, якщо укласти агентський договір із Замовником (наприклад, договір виконання проектних робіт).

Інвестиційний кредит

Якщо ви вирішили вести будівництво за рахунок кредитних коштів, ви повинні розуміти, що земля чи права оренди землі підуть у заставу кредитору. Термін кредитування та відсоткову ставку при отриманні інвестиційного кредиту залежать від складності інвестиційного проекту. Наведемо приклад основних вимог щодо інвестиційного кредитування різних банків:

У середньому на кредитному ринку термін кредитування становить 36-60 місяців, процентна ставка - 12-14%. Вимоги до інвестиційного кредиту у всіх банках приблизно однакові. Різниця лише в тому, що банки можуть мати різні критерії оцінки бізнес-плану.

Так, наприклад, Ощадбанк проводить експертизу проектно-кошторисної документації на предмет відповідності заявлених цін середньоринковим. З 2013 року Ощадбанк кредитує Інвестора тільки в тому випадку, якщо йому належить 90% площ по ВД.

Перехід права власності та продаж квартир

Для того, щоб особа, яка володіє правом на землю за договором оренди, одержала дозвіл на введення об'єкта (житлового будинку, бізнес-центру) в експлуатацію, договір оренди має діяти на момент закінчення будівництва. Якщо в якийсь момент договір буде розірвано, побудований будинок по-перше вважатиметься «самобудом», що підлягає знесенню, а по-друге, ні в кого з інвесторів не виникне права на об'єкт. Буде лише можливість вимагати повернення вкладених грошей. Але це процедура тривала, і не факт, що ви отримаєте повну суму. Втім, це вже інша історія.

Передача права власності переходить інвестору в такий спосіб:

• Замовник (Замовник-Забудовник) отримує дозвіл на введення в експлуатацію об'єкта нерухомості та реєструє нерухомість в Управлінні Росреєстру;
• Замовник (Замовник-Забудовник) повідомляє інвестора в усній або письмовій формі про готовність виконати їм свої зобов'язання щодо передачі приміщення та призначає дату та час здійснення передачі приміщення та підписання акта приймання-передачі;
• При огляді приміщень, за відсутності розбіжностей, інвестор підписує акт приймання-передачі приміщень, отримує план приміщень та вирушає до Управління Росреєстру для оформлення приміщень у власність

Основні ризики:

• Відсутність права (власності, оренди) на Землю у Замовника.
• Приміщення відповідає характеристикам, викладеним у договорі.
• Відбулося неузгоджене перепланування приміщень.
• Площа збудованого приміщення менше/більше, зазначеної в ВД.
• Будівництво приміщення здійснено неякісно.

УВАГА!
Продаж квартир фізичній особі під час будівництва може здійснюватися лише за договором пайової участі виходячи з 214-ФЗ.

Відповідно до 214-ФЗ Договір пайової участі (ДДУ) реєструється у ФРС. Що дозволяє уникнути подвійного продажу квартир. При цьому укладати цей договір може лише особа, яка має права на землю, чи то право оренди чи право власності. Продаж квартир будь-яким іншим способом заборонено.

Якщо земельну ділянку та інвестиційні права по ВД передано в заставу банку, продаж квартир можливий лише після того, як позичальник погасив заборгованість за квартиру, яка готується до продажу.

Купуючи квартиру обов'язково запитайте документи на земельну ділянку. Якщо у забудовника укладено ВД з містом, яким він зобов'язаний у встановлені терміни здати будинок в експлуатацію і передати місту частину квартир, А терміни вийшли, але будинок не зданий, існує ризик того, що місто не продовжить забудовнику Постанову на будівництво. Внаслідок чого ІД може бути розірваний із Замовником і будівництво призупинено. Якщо ж частина квартир вже буде продано, то місту буде важко знайти нового Замовника, оскільки навряд чи попередній «будівельник» віддасть гроші пайовиків за продані раніше квартири. З великою ймовірністю він піде у процедуру банкрутства чи ліквідацію. Підсумок - ошукані пайовики та незакінчене будівництво.

Підводні камені

Якщо ви вирішили виступити інвестором, то під час укладання інвестиційного договору ви повинні:

• Перевірити ділову репутацію та кредитну історію замовника та інших сторін інвестиційного договору.
• Запросити документи, що встановлюють право на земельну ділянку, в т.ч. свіжий кадастровий паспорт у Росреєстрі.
• Переконатися, що Забудовник має всю дозвільну документацію, в т.ч. дозвіл на будівництво. У випадку, якщо є прострочені дозволи/постанови або погодження, то уточніть можливість їх продовження та обов'язково включіть їх як відкладні умови до договору: «Інвестор надає кошти після надання Забудовником наступних документів…».
• У разі, якщо земельна ділянка, на якій передбачається будівництво або вже ведеться будівництво об'єкта нерухомості, знаходиться у власності держави, з якою укладено договір оренди на інвестиційних умовах, обов'язково перевірте: дату закінчення договору оренди на інвестиційних умовах, умови передачі земельної ділянки в власність чи укладання довгострокового договору оренди, чи своєчасно сплачуються орендні платежі, додаткові обтяження земельної ділянки.
• У разі, якщо за договором є інвестор, необхідно провести юридичну експертизу договірних відносин між ним і замовником. Запитати договір та всі додатки до нього, щоб потім вам не дісталися «чужі площі» і не було «подвійного продажу».

УВАГА!

• Проектна (дозвільна) документація включає: інформацію про забудовника та інформацію про проект будівництва: про фірмове найменування, місце знаходження забудовника, про державну реєстрацію забудовника, про засновників (учасників) забудовника, про проекти будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, в яких брав участь забудовник, про вид ліцензованої діяльності, про фінансовий результат поточного року, розмір кредиторської заборгованості на день опублікування проектної декларації; про мету проекту будівництва, про етапи та про строки його реалізації, про дозвіл на будівництво, про права забудовника на земельну ділянку, про місцезнаходження багатоквартирного будинку, що будуються (створюються) та (або) іншого об'єкта нерухомості та про їх опис.
• У договорі інвестування обов'язково має бути прописано підставу укладання інвестиційного договору. Як правило, підставою може бути: договір оренди, дозвіл на будівництво, ухвала Уряду і т.д.
• Приділіть увагу як своїм правам та обов'язкам як інвестора, так і правам та обов'язкам сторони, яка зобов'язана побудувати на ваші гроші: Прав розпорядження, користування, володіння об'єктами капітальних вкладень та їх результатами; Про отримання у власність об'єкту будівництва
• Якщо Ви, як інвестор, хочете мати контроль над грошима, укласти договір генерального підряду і пропишіть в інвестиційному договорі, що кошти через замовника не проводяться, а здаються роботи. Мається на увазі, що по ІД інвестор повинен перевести кошти на рахунок замовника, а замовник ними розпоряджається відповідно до умов ІД. Але щоб мати контроль над коштами, доцільно прописати в ВД що інвестор - він же генеральний підрядник спрямовує кошти підряднику, а перед інвестором звітує підписаними КС та актами. Бажано поставити як генерального підрядника афіновану компанію.

Висновки

• У інвестиційній угоді беруть участь три сторони: замовник, інвестор, підрядник.
• Звертайте увагу на умови укладання ВД (свобода ув'язнення, предмет ВД, об'єкт ВД, відповідальність сторін, інші умови).
• Виступайте Замовником, Забудовником, Інвестором - в одній особі, щоб відшкодовувати ПДВ по-квартально та оформляти право власності на себе;
• Будьте пильні при отриманні об'єктів нерухомості за актом приймання-передачі та оформлення їх у власність.
• У випадку, якщо ви виступаєте співінвестором, ретельно перевірте всю документацію щодо інвестиційної угоди, в т.ч. умови ІД між замовником та початковим інвестором (які метражі передаються інвестору, хто укладає договір генерального підряду тощо).

1. ТЕРМІНИ І ВИЗНАЧЕННЯ

1.1. Інвестиції- Власні, позикові та / або залучені кошти, цінні папери, інше майно, що вкладаються Інвестором з метою отримання прибутку. Відповідно до цього Договору інвестиції є коштами цільового фінансування (абзац 10 підп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

1.2. Інвестиційна діяльність - вкладення інвестицій та здійснення практичних дій з метою отримання прибутку та реалізації проекту.

1.3. Проект- Необхідна проектна документація, розроблена відповідно до законодавства Російської Федерації та затвердженими в установленому порядку стандартами (нормами та правилами), а також опис організаційно-технічних заходів щодо створення інвестиційного об'єкта з використанням інвестицій у формі проведення робіт.

1.4. Результат інвестиційної діяльності (об'єкт)– культурний центр, що створюється за адресою: __________________, будівництво якого здійснюватиметься відповідно до Проекту.

1.5. Підрядники– фізичні та юридичні особи, які виконують проектні та будівельні роботи за договорами будівельного підряду, що укладаються із Замовником-Забудовником.

1.6. Роботи– весь обсяг практичних робіт з будівництва результату інвестиційної діяльності, що підлягає виконанню Замовником-Забудовником відповідно до умов цього Договору.

1.7. Земельна ділянка- Ділянка загальною площею ______ кв. м, кадастровий №____, що знаходиться за адресою: ________________, наданий Замовнику-Забудовнику в оренду для створення результату інвестиційної діяльності на підставі ______________ на період розробки вихідно-дозвільної, проектної документації та будівництва результату інвестиційної діяльності.

1.8. Проектна документація– вихідно-дозвільна, технічна документація, технічні умови та паспорти на матеріали, обладнання, конструкції та комплектуючі вироби, кошторис, а також інша документація, прямо не згадана вище, але необхідна для виконання робіт та технічної експлуатації результату інвестиційної діяльності.

1.9. Загальна площа результату інвестиційної діяльності– сума площ (корисних, загального користування, інженерного призначення) всіх поверхів (у тому числі технічного, підвального та горищного), що вимірюється за внутрішніми поверхнями стін та вбудовано-прибудованих приміщень.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

2.1. За цим Договором Замовник-Забудовник зобов'язується виконати роботи та здійснити всі необхідні дії щодо реалізації Проекту зі створення Результату інвестиційної діяльності (об'єкта) на земельній ділянці, а Інвестор зобов'язується передати Замовнику-Забудовнику кошти у сумі, встановленій цим Договором, для реалізації проекту Замовнику-забудовнику винагороду. Після завершення інвестиційного проекту Замовник-Забудовник передає Інвестору результат інвестиційної діяльності.

2.2. Інвестиції, отримані від Інвестора, будуть спрямовуватись на створення результату інвестиційної діяльності, виконання всіх необхідних робіт та інших дій, необхідних для здійснення проекту, та контроль за виконанням робіт.

2.3. У цьому Договорі містяться елементи різних договорів, передбачених Цивільним кодексом РФ (змішаний договір). До відносин Сторін щодо виконання Замовником-Забудовником робіт за цим Договором застосовуються правила Цивільного кодексу РФ про договір будівельного підряду, якщо цим Договором не передбачено інше. До відносин Сторін щодо вчинення Замовником-Забудовником юридичних та інших дій за дорученням, даним Інвестором у цьому Договорі, застосовуються правила Цивільного кодексу РФ про агентський договір та договір комісії, якщо цим Договором не передбачено інше. При цьому Замовник-Забудовник діє від імені, але за рахунок Інвестора.

3. ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ МІЖ СТОРОНАМИ

3.1. Розмір інвестицій за цим Договором становить рублів.

3.2. Інвестиції спрямовуються на реалізацію Проекту у строки, встановлені Графіком фінансування, що є невід'ємною частиною цього Договору шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Замовника-Забудовника, зазначений у розділі 11 цього Договору.

3.3. Інвестиції, надані Інвестором для реалізації Проекту, розглядаються Сторонами як кошти цільового фінансування, що спрямовуються виключно на реалізацію Проекту.

3.4. Розмір інвестицій, встановлений п.3.1 цього Договору, може бути збільшений у таких випадках: .

3.5. Збільшення розміру інвестицій провадиться на підставі додаткової угоди до цього Договору, який підписується Сторонами.

3.6. За виконання Замовником-Забудовником робіт та виконання доручень за цим Договором Інвестор виплачує Замовнику-Забудовнику винагороду у розмірі рублів.

3.7. Винагорода, встановлена ​​п.3.6 цього Договору, виплачується відповідно до Графіка виплати винагороди, яка є невід'ємною частиною цього Договору, шляхом перерахування суми винагороди на розрахунковий рахунок Замовника-Забудовника, зазначений у розділі 11 цього Договору.

4. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

4.1. Інвестор зобов'язаний:

4.1.1. Здійснити фінансування за цим Договором у повному обсязі та в порядку, встановленому цим Договором, а також виплачувати винагороду Замовнику-Забудовнику у розмірі, порядку та на умовах, встановлених цим Договором.

4.1.2. У -денний термін після підписання цього Договору передати Замовнику-Забудовнику затверджений Інвестором Проект у складі: .

4.1.3. При необхідності взяти участь у відповідності до уповноважених державних органів, затвердження та отримання дозвільної та іншої документації, необхідної для здійснення робіт відповідно до Договору.

4.1.4. Призначити представників для участі у роботі комісії із приймання завершеного будівництвом об'єкта.

4.1.5. Здійснити приймання об'єкта від Замовника-Забудовника за цим Договором шляхом підписання акта приймання-передачі.

4.1.6. З моменту прийняття об'єкта нести тягар його утримання, зокрема ризик випадкової загибелі, і навіть нести інші обов'язки, передбачені чинним законодавством Російської Федерації.

4.1.7. Виконати належним чином інші свої зобов'язання, передбачені цим Договором.

4.2. Інвестор має право:

4.2.1. Здійснювати контроль за відповідністю обсягу та якості, що виконуються Підрядником робіт із створення результату інвестиційної діяльності. При здійсненні контролю за ходом виконання робіт Інвестор або його уповноважена особа повинен переміщатися будівельним майданчиком у супроводі уповноваженого представника Замовника-Забудовника, суворо дотримуючись при цьому правил техніки безпеки.

4.2.2. Перевіряти у час хід і якість робіт, відповідність використовуваних матеріалів, не втручаючись у оперативно-господарську діяльність інших суб'єктів інвестиційної діяльності.

4.2.3. За згодою Замовника-Забудовника передавати свої права та обов'язки за цим Договором третій особі за умови прийняття останнім обов'язків, умов та зобов'язань за цим Договором. Часткова та/або повна передача прав та обов'язків оформляється відповідним договором.

4.3. Замовник-забудовник зобов'язаний:

4.3.1. Використовуючи внесені Інвестором інвестиції, забезпечити реалізацію Проекту, зокрема:

• забезпечити підготовку будівельного майданчика;
• організувати виконання робіт Підрядниками, забезпечити процес будівництва матеріалами та обладнанням;
• забезпечити належне виконання залученими підрядниками необхідних будівельно-монтажних робіт;
• керувати будівництвом, здійснювати контроль за його ходом у суворій відповідності до Проекту та умов цього Договору, відповідно до БНіП, технічних регламентів, інших правил виконання будівельно-монтажних робіт;
• зробити оплату робіт Підрядникам та оплату інших необхідних робіт та послуг;
• координувати діяльність проектних, будівельно-монтажних, спеціалізованих та інших організацій.

• будівельні роботи (загальнобудівельні роботи нижче за відмітку «0», загальнобудівельні роботи вище за відмітку «0»);
• оздоблювальні роботи;
• будову мереж внутрішніх комунікацій: опалення, вентиляцію, вузол управління, сантехнічні роботи нижче за відмітку «0», сантехнічні роботи вище за відмітку «0», електропостачання;
• будову мереж зовнішніх комунікацій: тепломережі, мережі холодного та гарячого водопостачання;
• облаштування під'їзних шляхів до об'єкту, благоустрій території.

4.3.2. Забезпечити доступ Інвестора на будівельний майданчик для контролю за відповідністю обсягу та якості, що виконуються Підрядниками робіт у супроводі представника Замовника-Забудовника. Вчасно сповіщати Інвестора про настання обставин, що не залежать від волі Замовника-Забудовника, які унеможливлюють належне (якісне та своєчасне) виконання Замовником-Забудовником своїх зобов'язань за цим Договором.

4.3.3. Забезпечити введення об'єкта в експлуатацію та його здачу приймальної комісії.

4.3.4. Після здавання об'єкта в експлуатацію передати його Інвестору за актом приймання-передачі.

4.3.5. Під час передачі результату інвестиційної діяльності забезпечити усунення на вимогу адміністративно-технічної інспекції та інших уповноважених організацій недоліків та дефектів, зазначених у акті про дефекти.

4.3.6. Передати Інвестору необхідні документи (копії), що є у Замовника-Забудовника, для державної реєстрації права власності на результат інвестиційної діяльності.

4.3.7. Здійснювати інвестиційну діяльність відповідно до чинного законодавства Російської Федерації, виконувати вимоги, що пред'являються державними органами та органами місцевого самоврядування, що не суперечать нормам законодавства України.

4.3.8. Здійснити контроль за порядком та обсягом спрямування інвестицій Інвестором відповідно до умов цього Договору. Використовувати кошти, які отримують від Інвестора, за цільовим призначенням.

4.3.9. Забезпечити щокварталу, не пізніше числа місяця, що настає за звітним кварталом, надання Інвестору звіту про виконання цього Договору.

4.3.10. Виконати інші обов'язки, покладені на нього цим Договором.

4.4. Замовник-Забудовник має право:

4.4.1. Вимагати від Інвестора виконання взятих він зобов'язань за цим Договором.

4.4.2. Визначати відповідно до цього Договору та проекту обсяги та конкретні напрямки використання інвестицій.

4.4.3. Залучати підрядників для виконання робіт.

4.4.4. Забезпечувати контроль за відповідністю обсягу та якості виконуваних робіт.

4.4.5. За згодою Інвестора передавати свої права та обов'язки за цим Договором третім особам.

5. ТЕРМІНИ РЕАЛІЗАЦІЇ ПРОЕКТУ І ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧІ ІНВЕСТОРУ РЕЗУЛЬТАТУ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ (ОБ'ЄКТА)

5.1. Строк здійснення Проекту складає та обчислюється з дня передачі Інвестором Замовнику-Забудовнику Проекту (п.4.1.2 цього Договору). У разі потреби цей термін може бути продовжений Сторонами на підставі додаткової угоди до цього Договору, який підписується Сторонами. Терміни виконання окремих видів робіт з будівництва Об'єкта, терміни завершення певних етапів цього Договору встановлюються у Графіку виконання робіт.

5.2. Після закінчення реалізації Проекту та при готовності об'єкта до передачі Замовник-Забудовник надсилає Інвестору відповідне повідомлення. Передача Інвестору результату інвестиційної діяльності (об'єкта) здійснюється за актом приймання-передачі об'єкта. Акт підписується обома Сторонами або їх уповноваженими представниками та засвідчує виконання Сторонами своїх зобов'язань за цим Договором та відсутність у Сторін взаємних претензій майнового та немайнового характеру.

5.3. Право власності на об'єкт оформляється Інвестором самостійно після передачі результату інвестиційної діяльності.

5.4. Після передачі об'єкта Інвестору Сторони вживуть усіх необхідних заходів для оформлення прав Інвестора на земельну ділянку.

5.5. Свідченням якості результату інвестиційної діяльності, що передається Інвестору, його відповідності будівельно-технічним нормам і правилам, Проекту є підписання приймальною комісією акта приймання закінченого будівництвом результату інвестиційної діяльності в експлуатацію.

5.6. При прийнятті результату інвестиційної діяльності Інвестор зобов'язаний заявити про всі недоліки, які можуть бути встановлені за звичайного способу приймання. Гарантійний термін за цим Договором складає з моменту прийняття об'єкта в експлуатацію за актом (п.5.5 цього Договору).

5.7. У разі виявлення недоліків протягом встановленого п.5.6 цього Договору терміну Інвестор має право звернутися до Замовника-Забудовника з вимогою щодо їх усунення. Усунення недоліків провадиться у строк після отримання письмової заяви Інвестора.

6. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН І ПОРЯДОК РОЗГЛЯДУ СПОРІВ

6.1. Сторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання прийнятих на себе зобов'язань за цим Договором відповідно до чинного законодавства України.

6.2. У разі порушення Інвестором строків внесення інвестицій за цим Договором, встановлених Графіком фінансування, Замовник-Забудовник має право збільшити термін виконання своїх зобов'язань відповідно до періоду прострочення виконання своїх зобов'язань Інвестором.

6.3. Ризик наслідків пошкодження або загибелі результату інвестиційної діяльності переходить від Замовника-Забудовника до Інвестора під час підписання акта приймання-передачі об'єкта за цим Договором (п.5.2 цього Договору).

6.4. Усі суперечки та розбіжності Сторони прагнутимуть врегулювати у досудовому порядку.

6.5. У разі недосягнення Сторонами угоди спір передається на розгляд суду відповідно до чинного законодавства Російської Федерації.

6.6. Для забезпечення виконання своїх зобов'язань Замовник-Забудовник надає Інвестору.

6.7. Замовник-Забудовник несе відповідальність за невідповідність об'єкту Проекту, будівельним нормам та правилам, у тому числі виявлені після приймання об'єкта, у період гарантійного строку.

6.8. У разі невиконання або неналежного виконання Замовником-Забудовником обов'язків за цим Договором Інвестор має право пред'явити Замовнику-Забудовнику вимогу.

7. КОНФІДЕНЦІЙНІСТЬ

7.1. Будь-яка інформація про фінансове становище Сторін та умови цього Договору, а також договорів з третіми особами, що беруть участь у реалізації Проекту, вважається конфіденційною та не підлягає розголошенню. Інші умови конфіденційності можуть бути встановлені на вимогу будь-якої Сторони.

8. ЗВІЛЬНЕННЯ ВІД ВІДПОВІДАЛЬНОСТІ (ФОРС-МАЖОР)

8.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове чи повне невиконання зобов'язань за цим Договором, якщо це невиконання стало наслідком обставин непереборної сили (форс-мажор), тобто. надзвичайних та непереборних за цих умов обставин, зокрема повені, землетрусу, інших стихійних лих або будь-яких інших явищ природного характеру, епідемії, терористичних актів, військових дій, а також змін у чинному законодавстві, прийняття нормативних актів місцевих органів влади, які унеможливлюють виконання Сторонами взятих він зобов'язань. Належним доказом наявності зазначених вище обставин непереборної сили та їх тривалості будуть довідки, що видаються компетентними органами.

8.2. При змінах законодавчих та нормативних актів, що погіршують становище Сторін порівняно з їхнім станом на дату укладення цього Договору та призводять до додаткових витрат часу та коштів, погоджені терміни виконання робіт збільшуються пропорційно до цього часу. Терміни та вартість Договору у цьому випадку уточнюються у додатковій угоді.

8.3. Термін виконання зобов'язань за цим Договором збільшується пропорційно до часу, протягом якого діяли такі обставини та їх наслідки.

8.4. У разі якщо внаслідок обставин, зазначених у п.8.1 цього Договору, прострочення у виконанні зобов'язань за цим Договором становитиме більше, будь-яка із Сторін має право відмовитися від невиконаної частини Договору. При цьому жодна із Сторін не має права вимагати відшкодування збитків.

9. ТЕРМІН ДІЇ І ЗМІНА (РОЗМІР) ДОГОВОРУ

9.1. Цей Договір набирає чинності з дня його підписання Сторонами та припиняє свою дію після виконання Сторонами всіх зобов'язань щодо нього та завершення взаєморозрахунків Сторін.

9.2. Умови цього Договору можуть бути змінені за згодою Сторін. Усі зміни, доповнення та угоди до цього Договору є невід'ємною частиною цього Договору, якщо вчинені у письмовій формі та підписані Сторонами.

9.3. Цей Договір може бути розірваний за згодою Сторін за умови погодження взаєморозрахунків на момент розірвання, а також в інших випадках, передбачених законодавством України.

9.4. У разі консервації не завершеного будівництвом об'єкта Сторони продовжують дію цього Договору або визначають умови його розірвання.

10. ЗАКЛЮЧНІ ПОЛОЖЕННЯ

10.1. Цей Договір складено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному примірнику для кожної Сторони та один для органу, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно.

10.2. Передбачені цим Договором повідомлення, повідомлення або інші повідомлення, що мають значення для відносин Сторін, повинні вручатися особисто або надсилатися Сторонами один одному рекомендованими листами або телеграмами з повідомленням про вручення за адресами, зазначеними в цьому Договорі як юридичні та поштові адреси Сторін.

10.3. Оформлення права власності на об'єкт не входить до цього Договору.

10.4. У разі зміни телефону, місця реєстрації, поштової адреси, а також інших реквізитів Сторони зобов'язані негайно надсилати одна одній у передбаченому вище порядку повідомлення про ці зміни. Вся інформація та кореспонденція, надіслана за телефоном та адресою, зазначеною в цьому Договорі, вважається отриманою Стороною, яка змінила свою адресу та телефон та не повідомила про це, яка й несе ризики всіх несприятливих наслідків.

10.5. Одночасно з підписанням Договору Сторони призначають своїх уповноважених представників за Договором, визначивши їхню компетенцію, та повідомляють про це одна одну.

10.6. Після укладення цього Договору всі попередні угоди між Сторонами – як письмові, так і усні – визнаються такими, що втратили чинність.

10.7. У всьому іншому, що не передбачено цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством України.

11. ЮРИДИЧНІ АДРЕСИ І БАНКІВСЬКІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Інвестор

Замовник-забудовникЮр. адреса: Поштова адреса: ІПН: КПП: Банк: Рас./рахунок: Кор./рахунок: БІК:

12. ПІДПИСИ СТОРІН

Інвестор _________________

Замовник-забудовник _________________